特集

投資主利益の最大化を目指し、
資産規模の拡大と
分配金の成長を追求します

スターアジア不動産投資法人 執行役員
スターアジア投資顧問株式会社 代表取締役社長

加藤 篤志

スターアジア不動産投資法人は、2021年3月に2026年までの中期計画として、資産規模目標3,000億円、1口当たり分配金の成長目標1,600円以上を掲げました。この目標の達成に向けて、私たちは様々な施策に取組んでいます。

資産規模の拡大（外部成長）においては、2022年8月に2年連続、上場以降で通算5回目となる公募増資を実行し、3物件（取得価格総額151億円）をポートフォリオに組み入れました。新規取得物件は全て資産運用会社独自のネットワークを活用して案件を発掘し、取得に繋げたものです。また、2023年2月には第8回目となる資産入替を実行し、2023年3月末現在の、資産規模は1,948億円（不動産等62物件、メザニンローン債権2案件）となっており、運用資産ポートフォリオの強化を図りつつ、中期計画（資産規模目標：3,000億円）の達成に向けて着実な進捗が見られると考えています。今後も、資産運用会社独自のネットワークや、日本において投資活動を継続するスターアジアグループ（2023年1月末現在の運用中の不動産等の総額2,057億円）からの物件取得機会を最大限に活用して、一層の外部成長を目指します。

1口当たり分配金の成長（内部成長）においては、ポートフォリオに組み入れられている各物件における収益増、経費削減を目指す管理運営を実行することが基本です。加えて、私たちは、様々な内部成長実現に向けた取組みを実行しています。具体化している取組みとして、未消化の容積率がある物流施設「船橋ハイテクパーク工場Ⅰ」において、現テナントからの要望もあり、増築を実施する予定です。既に増築後の建物を対象とした建物賃貸借契約変更（予約）契約を締結しており、増築完成後には、投資額に対する増益率が高いことから内部成長に寄与すると考えています。また、郊外型商業施設「シュロアモール筑紫野」においては、集客力が高くアンカーテナントとなるスーパーマーケットの誘致を検討しています。この誘致が実現すれば、施設全体の集客力向上に繋がり当該テナントからの賃料による収益増に加え、新規テナント誘致にも貢献すると考えられます。第15期（2023年7月期）及び第16期（2024年1月期）は、運用資産ポートフォリオの強化期間と位置付けており、増築や新規テナント誘致を含め、現在検討中の施策の実行も合わせて内部成長を実現し、巡航の1口当たり分配金として1,500円を目指しています。私たちは、このような内部成長への取組みを継続し、1口当たり分配金目標の達成を追求します。

• 資産規模（目標）

  3,000 億円

  物件数目安100物件

• 1口当たり分配金（目標）

  1,600 円以上

  年率2%の成長目標

• 資産規模

  2023年2月末現在 1,948 億円

  今後の重点施策

  • 流動性の高い中規模物件の集積による資産規模の拡大
  • 既成概念にとらわれず、あらゆる施策を検討
  • 開発案件を含むスポンサー・パイプラインの活用
    （ファンドの運用資産2,057億円）
  • 資産運用会社の独自ネットワークによる案件発掘
  • 資産入替の適時の実行

• 1口当たり分配金

  ガイダンス 1,500 円

  今後の重点施策

  • 保有物件の再開発、増築等の収益性向上策の検討
  • サブ・スポンサー（日本管財グループ）との協働
  • 物件の特性に合わせた管理体制の検証及び必要な修正
  • 規模の経済を活かした経費削減
  • 修繕費/資本的支出の最適化
  • 外部成長による1口当たり分配金の成長

• 鑑定評価額の合計

  2,057 億円

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  （2023年1月末日現在/鑑定評価額ベース）