トップインタビュー
GLP投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社 GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社の代表取締役社長である川辻 佑馬氏に、2025年8月期および直近で実施した主な取組みや成長戦略についてお話を伺いました。
当期（2025年8月期）の1口当たり分配金実績について教えてください。
2025年8月期の1口当たり分配金は過去最高の3,643円を実現しました。物件売却効果に加え、賃料増額等の内部成長や財務戦略によって当初予想を34.8%上回る増額を実現しました。
2025年8月期分配金実績（対2024年10月予想比）
当期（2025年8月期）および直近の主な取組みについて成長戦略に沿って教えてください。
2025年8月期 リース概況
満期更改に関する実績
2025年8月期 改定契約（注1）
改定契約本数
14契約
改定対象面積（注2）
23万㎡
2025年8月期 賃料上昇率
増額改定面積のみ
+11.5%
改定対象面積全体
+9.4%
契約期中に関する実績
CPI連動条項による改定実績（注3）
改定契約本数・改定対象面績
15契約／20万㎡
平均賃料上昇率
+7.4%
- ｢2025年8月期改定契約」とは、2025年8月期に賃貸借期間が満了する賃貸借契約を意味します。
- ｢改定対象面積」とは、当該期に賃貸借期間が満了する賃貸借契約のうち同一テナントとの再契約またはダウンタイムなしでの新たなテナントとの新契約が締結された賃貸借契約に係る賃貸面積をいいます。但し、予想及び見込みの数値については、新たな契約の締結について合意の上で契約手続中および協議中の賃貸借契約に係る賃貸面積を含みます。
- ｢CPI連動条項による改定実績」には、当該期に消費者物価指数（CPI）に連動して賃料が自動的に増減する旨の条項が該当する契約のみを対象として算出しています。なお、CPI連動条項には、その他協議により賃料を調整する旨の条項がありますが、本頁の契約本数、改定面積および賃料上昇率には含まれておりません。
全リース契約にCPI連動条項を導入し、高い成長性を有するマルチテナント物件であるGLP栗東湖南を鑑定価格対比で10%割安な価格で取得しました。
GLP 栗東湖南概要
- 京都・滋賀南部などへ良好なアクセスを有する名阪中間地点の物流施設
- テナントニーズや雇用確保に配慮した設計のマルチテナント型施設
- ESGを意識した施設設計で高い評価を獲得
| 所在地 | 滋賀県湖南市石部北 |
| 取得予定価格 | 115億円（含み益率10%） |
| 鑑定評価額 | 128億円 |
| NOI利回り（注1） | 4.3% |
| 賃貸可能面積 | 40,590㎡ |
| 竣工 | 2023年3月 |
| 実質WALE（注2） | 0.4年 |
- ｢NOI利回り」は、取得資産について2025年9月30日を価格時点として作成された不動産鑑定士による不動産鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）に基づき、取得価格に対する比率を計算しています。
- ｢実質WALE」は、本物件の賃貸借契約における、CPI連動条項導入されている契約についてその賃料改定予定日を賃貸借契約期間の満了日とみなして算出した平均残存賃貸借期間をいいます。なお、本物件のWALEは4.1年になります。
1口当たり分配金の成長への寄与が限定的な物件を継続売却し、ポートフォリオクオリティの向上を狙っています。
GLP 柏Ⅱの売却
- 将来の収益性向上と売却効果を比較し、2025年9月に売却決定
- NOI利回りは3.4%と過去最低水準の利回りで売却し、515円の1口当たり分配金への寄与を実現
1口当たり分配金への寄与
+515円
NOI利回り（注1）
3.4%
| 物件取得日 | 2020年 12月11日 |
| 取得価格 | 81億円 |
| 鑑定評価額 | 98億円 |
| 譲渡価格 | 109億円 |
| 譲渡価格/鑑定評価 | +11% |
| 想定売却益（注2） | 28億円 |
- 2025年8月末時点の直接還元法上の運営純収益を譲渡価格で除して算出しています。
- 譲渡価格と譲渡日時点の想定帳簿価額の差額から譲渡諸経費を控除して算出しています。
今後の見通しおよびさらなる成長への取組みについて教えてください。
各成長戦略の組み合わせによる効果的な運用を通し、2026年2月期の1口当たり分配金は3,339円と予想（2025年4月予想比+7.7%）しています。
2026年2月期分配金予想（対2025年4月予想比）／ 2026年8月期分配金予想
2026年2月期 リース想定
満期更改に関する想定
2026年2月期 改定契約想定
改定契約本数
17契約
改定対象面積
18万㎡
契約内定見込率（注1）
+61.6%
賃料上昇率見込み
改定対象面積全体
+7%～8%
満期更改に関する想定
CPI連動条項による改定実績（注2）
改定契約本数・改定対象面績
7契約／14万㎡
平均賃料上昇率
+8%～9%
- ｢契約内定見込率」とは、2026年2月期に賃貸借期間が満了する賃貸借契約のうち、新たな契約締結が完了しているまたは新たな契約の締結について合意の上で契約手続中（但し、賃借人の機関決定未了のものを含みます。）の賃貸借契約に係る賃貸面積について、小数第一位を四捨五入して算出しています。
- ｢CPI連動条項による改定見込み」には、当該期に消費者物価指数（CPI）に連動して賃料が自動的に増減する旨の条項が該当する契約のみを対象として算出しています。なお、CPI連動条項には、その他協議により賃料を調整する旨の条項がありますが、本頁の契約本数、改定面積および賃料上昇率には含まれておりません。なお、平均賃料上昇率において、改定の基準となるCPIが公表されていない契約においては、推定値を用いて算出しています。
CPI連動条項の仕組みと今後の上昇想定
- 契約期間中、原則3年毎に消費者物価指数の数値を参照し、賃料改定を実施
- 今後においても消費者物価指数は上昇見込みであり、引き続きインフレを追い風とした賃料上昇を実現予定
CPI連動条項による賃料増額イメージ（注）
- ｢コアCPI」は、2020年度～2024年度においては総務省統計局が公表している2020年基準消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）の年度数値を参照して記載しています。2025年度においては2025年4月から8月までは公表値を、2025年9月から2026年3月までは2025年8月と同値を使用して年度平均を算出しています。2026年度の数値は日本銀行「経済・物価情勢の展望（2025年8月）」に記載されている見通しを用いて算出しています。
優先交渉権対象物件（注1）
- 最新鋭のALFALINK3物件を含む複数物件の優先交渉権を保有し、今後もスポンサーによる開発物件の取得機会が豊富に存在。現在の優先交渉権保有物件は8物件
（GFA（注2）：20.3万㎡）100%
稼働
（準共有持分70%）
（GFA：13.8万㎡）100%
稼働
（GFA：13.3万㎡）100%
稼働
（GFA：4.6万㎡）100%
稼働
（GFA：3.9万㎡）100%
稼働
（GFA：3.4万㎡）100%
稼働
（GFA：2.8万㎡）100%
稼働
（延床面積：約13万㎡）開発中
第三者物件の取得
- グループ力を活用した第三者物件のソーシング力を活かし、投資主価値向上に資する第三者物件の取得についても引き続き検討
- 本ページに記載のいずれの物件も、決算発表日現在において本投資法人が保有する物件ではなく、本投資法人の投資基準に適合することにつき判断を行っているものでもなく、また、将来本投資法人が取得を決定しまたは取得できることを保証するものでもありません。
- ｢GFA」とは、延床面積（Gross Floor Area）をいいます。なお、延床面積は、登記簿上の記載に基づいています。なお、｢GLP ALFALINK 相模原4」（準共有持分70%）については、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
個人投資家への取組みについて教えてください。
投資主数の増加を目指し、個人投資家に向けた施策を実施しています。その一環として、個人投資家向けイベント「J-REIT ファン in 東京」や「IR Conference 2025」に参加し、ブースの展示や説明会をおこないました。また、「IR Conference 2025」での説明会は、三菱地所物流リート投資法人様との合同にて実施しました。
参考
GLP投資法人の個人投資家数は近年増加傾向にあります。
直近のESGへの取組みについて教えてください。
従来の目標を達成したことを踏まえ、新たなKPIを設定しました。また、具体的な取り組みの内容については、次のページなどでご紹介しています。
新規KPIの設定（注）
- 環境認証の取得物件割合を90%（延床面積ベース）以上を維持
- 2025年以降に締結するすべての新規契約においてグリーンリース条項を導入
- 2028年までにポートフォリオ全体を100%LED化を完了
- ポートフォリオ全体のGHG排出量（Scope1+2）を2030年までに2021年度比で42%削減
（この削減目標についてScience Based Targets initiative（SBTi）の認定済） - 管理権限を持つすべての物件において毎年防災訓練を実施
- KPI目標が達成または継続されることを保証するものではありません。
高い外部評価を獲得
- GRESBリアルエステイト評価における総合スコアのグローバル順位により5段階で格付されるGRESBレーティングにおいて、最高位の「5 Star」を6年連続で取得
環境
Environment
環境認証の取得
- 本投資法人の環境認証取得割合は延床面積ベースで91.1%（注）と高水準を維持
LEED
2物件
CASBEE
48物件
BELS
30物件
ZEB
18物件
- 「環境認証取得割合」は2025年8月末時点。
再生可能エネルギーへの取り組み
- 2050年までにカーボンニュートラルを達成することを目指し、太陽光発電設備の導入や施設間でのエネルギーの融通、再生可能エネルギーの調達等を通じ、GHGを削減
太陽光発電設備
導入件数
29物件
共用部の
グリーン電力比率
100%
（2024年実績）
環境に配慮した建物
社会
Society
地域に開かれた物流施設の開発
ガバナンス
Governance
ESGの推進体制
- 意思決定の迅速化や業務執行の適切性・効率性を担保するための組織的なガバナンス体制を構築する事で、より健全性・透明性のある体制を確立。サステナビリティに関する取組みを一層推進すべく、2021年4月にESG委員会を設立し、CSOを任命
投資主利益の最大化
- スポンサーグループによる投資口の保有（セイムボート出資）を行い、本投資法人の投資主利益とスポンサーグループの利益を合致させ、相互の利益向上を図る運用を実施
- スポンサーである日本GLP株式会社と資産運用会社のすべての役員及び職員を対象とする役員・従業員持投資口会の設立による投資主との更なるアライメント（利害の一致）の強化
- 利害関係人取引を行う際には投資委員会及びコンプライアンス委員会の独立した外部委員の承認を得る必要があり、当該外部委員の選任については投資法人の役員会での承認が得る必要があるなど利害関係人取引に対する厳格なガバナンス体制の導入