ご挨拶
投資方針
基本理念
本投資法人は、「投資家利益第一主義」を理念として日本の不動産マーケットにおいて実績を積み重ねてきた、独立系の不動産投資グループであるスターアジアグループに属するスターアジア投資顧問株式会社にその資産運用を委託し、｢投資主利益第一主義」の理念に沿った運用を行います。本投資法人は、収益の安定性と成長性に主眼を置き、独自のマーケット分析に基づいた柔軟かつ機動的なポートフォリオ運営を行うこと、加えて、投資主に対して必要な情報を適時かつ適切に開示する透明度の高い運用を実施することにより、投資主利益の最大化を目指します。
本投資法人の特徴
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1.総合型REIT
東京圏（注）を中心としたアセットタイプ（用途）分散型のポートフォリオを構築
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2.着実な成長
スターアジアグループの運用資産をベースとした外部成長及び豊富な経験とノウハウを持つ本資産運用会社による内部成長の追求
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3.投資主利益第一主義追求のための施策
「既成概念にとらわれない」アクティブマネジメントの継続的実行
（注）東京圏：東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の一都三県をいいます。以下同じです。
投資方針
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東京圏への優先、重点集中投資
東京圏比率70%以上 -
アセットタイプ（用途）の分散による
収益の「安定性」と「成長性」の取り込み -
ミドルサイズアセットを中心とした投資
メッセージ
投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素はスターアジア不動産投資法人並びにその資産運用会社であるスターアジア投資顧問株式会社に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
本投資法人は本資産運用会社とともに、2016年4月の上場以降、投資主利益の最大化に向けた取組みを継続しています。当期（2023年7月期）においては、資産入替を実行し、不動産ポートフォリオを強化するとともに売却益を実現しています。また2023年8月には、2021年3月の中期計画策定以降では3年連続3回目（上場以降では6回目）となる公募増資を実行しました（取得（予定）資産：ホテル7物件＋住宅3物件、取得（予定）価格総額491億円）。一連の取組み後の資産規模は、2,422億円となる見込みであり、中期計画である「2026年までに資産規模3,000億円」の達成に向けて着実に資産規模を拡大しています。
また、本投資法人は、SDGｓの達成に向けたESGに関連する取組みを継続しています。2023年度においてもGRESBリアルエステート評価※1へ参加しています。保有物件の環境認証取得も継続しており、2023年7月末現在の環境認証取得率は42.8％にまで高まっています（環境認証取得目標：2026年までに50％）。また、環境に係る数値目標も設定しており、その達成に向けて注力しています※1。本投資法人は、環境（E）に係る取組みを始め、社会（S）やガバナンス（G）の取組みも継続しており、投資主利益の最大化を追求することと並行して、公的性格を併せ持つ投資法人としての責務を果たすべく、ESGに関連する取組みを一層強化してまいります。
さて、第15期（2023年7月期）においても、投資主利益の最大化を追求する運用を展開し、保有物件の収益増、経費削減の結果、営業収益6,946百万円、経常利益3,073百万円、当期純利益3,073百万円を計上し、1口当たり分配金は1,586円となりました。
ここに第15期の運用の概況と決算内容についてご報告申し上げますとともに、投資主の皆様のご支援とご理解に深く感謝申し上げます。
投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。
- 詳細につきましては本投資法人のウェブサイトにてご確認ください。
ポートフォリオにおけるホテル構成比の拡大
本投資法人は、2023年8月の公募増資による資金調達等により2023年9月にホテル7物件、総額454億円を取得しました。総合型リートのポートフォリオマネジメントとして、ベストなタイミングでホテルへのエクスポージャーの拡大を狙ったものであり、一連の取組み後の運用資産全体に対するホテルの構成比率は28.7％となります。いずれのホテルも観光資源の多い主要都市の中心部、交通利便性の高い駅至近に立地しており、レジャー需要はもとよりビジネス需要も取り込めると考えられます。
新規に取得した7物件のホテルは、全て同一の固定＋変動賃料の体系であり、それぞれの物件においてGOP×85％が固定賃料を上回った場合に変動賃料が収受でき、これからの宿泊需要の向上をダイレクトに投資法人の収益へ取り込める体系になっていると考えています。
また、7物件のホテルは、全てスターアジアグループのポラリス・ホールディングス株式会社傘下の会社が賃借しオペレーションを担っています。コロナ禍においても、スターアジアグループと協働し業容を拡大し、スケールメリットを活かして販売、コスト面で効率的な運営を行っています。（ポラリス・ホールディングス株式会社に関しては、本資産運用報告サイトの特集ページに同社の辻川社長のインタビューを載せておりますので、ご一読いただければ幸いです。）
中期計画の達成に向けて
本投資法人は、2021年3月に2026年までの中期計画として、資産規模目標3,000億円、1口当たり分配金の成長目標1,600円以上を掲げました。
資産規模の拡大（外部成長）においては、2022年8月に公募増資を実行し、11物件（取得（予定）価格総額491億円）をポートフォリオに組み入れました（2023年9月末現在、8物件を取得済、3物件は2023年12月に取得予定）。これにより資産規模は2,422億円となる見込みであり、中期計画（外部成長目標）の達成に向けて大きく前進したと考えています。今後も、優先交渉権取得物件（ホテル12物件、鑑定評価額総額576億円）を中心としたスターアジアグループからの物件取得機会や資産運用会社独自のネットワークを最大限に活用して、一層の外部成長を目指します。
1口当たり分配金の成長（内部成長）においては、ポートフォリオに組み入れられている各物件における収益増、経費削減を目指す管理運営を実行することが基本です。加えて、未消化容積がある物流施設「船橋ハイテクパーク工場Ⅰ」においては増築を実行しており、増築完成（2023年12月予定）後には、内部成長に寄与すると考えています。また、郊外型商業施設「シュロアモール筑紫野」においては、集客力が高くアンカーテナントとなるスーパーマーケット「ロピア」の誘致を実現しており、施設全体の集客力が向上し、当該テナントからの賃料による収益増に加え、新規テナント誘致にも資すると考えています。今後も、各物件における稼働率の維持向上、経費の削減を通じた収益増に加えて、上記のような取り組みを継続し、一層の内部成長を追求し、1口当たり分配金の目標達成を目指します。
- 公募増資後
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