投資主の皆様へ

　投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素よりスターアジア不動産投資法人並びにその資産運用会社であるスターアジア投資顧問株式会社に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

　本投資法人は本資産運用会社とともに、2016年4月の上場以来、投資主利益の最大化に向けた様々な施策の検討、実行を継続しています。
　第19期（2025年7月期）において実行した取組みとして、「アーバンパーク今里」の売却が挙げられます。この売却は、当期期初より継続していたボラティリティの高いJ-REITマーケットの状況に、必要に応じて機動的な対応（自己投資口の取得等）をすべく、売却代金のうち簿価部分を手元資金とすること、及び売却益を投資主の皆様に分配することを目的としています。2025年4月の同物件の売却決定と同時に、主として売却益の獲得により1口当たり分配金が当初予想（1,625円）に対して10.2%増（1,790円）となる業績予想の上方修正も開示しています。「アーバンパーク今里」の売却以降、J-REITマーケットは安定して上昇傾向にあり、また本投資法人の投資口価格も同様であったため、手元資金は留保しており、以下に記載の当期末後に決定した資産入替を含む、投資主利益の最大化に向けた次の施策に活用する予定です。
　当期末後の2025年9月には、第12回目となる資産入替を決定しています。取得対象資産は、ポラリス^（注）が賃借してオペレーションを担っているホテル2物件（取得価格総額68億円）とホテル4物件を裏付資産とするメザニンローン債権投資です。取得対象のホテル2物件は、いずれも同一の「固定+変動（GOP連動）」の賃料体系です。それぞれの物件においてGOP×85%が固定賃料を上回った場合に変動賃料が収受でき、宿泊需要の向上に伴うホテルの運営状況の良化をダイレクトに享受できる賃料体系であることから内部成長への寄与が期待できます。また、メザニンローン債権は「基準金利+5.0%」の予定利率であり、金利上昇への対応ができる資産であると考えられます。売却対象資産は2物件であり、2020年8月の合併により組入れた郊外型商業施設と区分所有の住宅です。郊外型商業施設は、大規模な修繕工事及び資本的支出が必要なタイミングが到来したと考え、具体的な検討を行っていましたが、これらを含めた今後のライフサイクルコストの増加に対して、収益力の向上が限定的であると判断し、売却を決定した物件です。住宅は、区分所有であること、また築年数の経過とともに今後の修繕費の増加も想定され、成長余力に乏しいと判断したことから売却先を探索しておりました。これら2物件は鑑定評価額を上回る価格での売却であり、2026年1月期に売却益を実現する予定です。
　また、本投資法人は、2030年を目標年とする新たな中期計画を策定し、1口当たり分配金目標として「2030年までに1,913円以上（年率成長率3％以上）」、資産規模目標として「2030年までに5,000億円」を新たに設定しました。
　これまでの中期計画においては、資産規模目標3,000億円、1口当たり分配金の成長目標1,600円以上としておりましたが、資産規模の拡大（外部成長）においては、当期末現在の資産規模は2,757億円であり、優先交渉権を保有している複数の物件を含め、目標である3,000億円の達成の蓋然性は高く、かつ1口当たり分配金の成長（内部成長）においては、前期の資産運用報告においてご報告申し上げたとおり、目標である1,600円以上を前倒しで達成したことから、新たな中期経営計画を策定したものです。
　資産規模目標の達成に向けては、スターアジアグループのサポートを活用するとともに本資産運用会社の独自ネットワークも活用し、取得可能資産を積み上げたいと考えております。1口当たり分配金の増額においては、アセットタイプ毎に目標を定め、収益増に取り組むなど、様々な施策を検討、実行することにより、目標達成に向けて注力します。

　今後も、上記目標の達成に向けて、投資主の皆様の利益の最大化を目指し、総合型リートのポートフォリオマネジャーとして、時宜に適ったアセットアロケーションを念頭に置き、収益増が期待できる物件や分配金の増額に寄与するメザニンローン債権等の取得機会の獲得に注力するとともに、既存ポートフォリオの内部成長を実現し、一層の1口当たり分配金の増額を追求してまいります。

　さて、当期（2025年7月期）においても、投資主利益の最大化を追求する運用を展開し、保有物件の収益増、経費削減に努めた結果、営業収益9,988百万円、営業利益5,758百万円、経常利益4,834百万円、当期純利益4,834百万円を計上し、1口当たり分配金は1,803円となりました。
　ここに当期の運用の概況と決算内容についてご報告申し上げますとともに、投資主の皆様のご支援とご理解に深く感謝申し上げます。投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。