特集

　ホテルアセットを担当してまず思ったことが、オペレーショナルアセットにおけるオペレーターの役割の重要さ、そしてREIT側の担当者としても知識を深めることの重要さです。
　例えば、オペレーター側としては、エリアでのイベント開催、季節・気候の変化による好機を捉え、客室単価設定を非常に細かく設定することにより、利益の最大化を図っていて、結果、投資法人が収受する賃料の増加につながります。
　また、オペレーター側としては当然のこと、顧客満足度を高め、高いADRを狙っていくため、バリューアップ工事などの希望は多くありますが、一方、REIT側としては「投資」としての効率を追求し、投資主利益の最大化を実現するため、オペレーターが希望する工事について、慎重に両者で協議を重ね、計画を立案することが重要となってきます。
このように、ホテルオペレーターとの連携は密に行っています。

　スターアジア不動産投資法人が保有するホテル19物件のうち、スターアジアグループであるポラリスの子会社がオペレーターとなっているホテルは12物件です。
　1物件を除き、すべての契約が「固定賃料＋変動賃料」という体系となっているため、ADRを上げることは重要です。
　ポラリスとは、定例会議を設け、修繕計画の議論、予算達成状況の進捗や足もとの予約状況等の共有を受けています。
　具体例ですが、ポラリスと議論している中、KOKOHOTEL銀座一丁目のADR向上施策として、1フロアの改修工事によりプレミアムフロアとして新装しました。さらに、【 YA-MAN × KOKO 】と銘打って、「フェイスリフト– ヤーマンコンセプトルーム」を作りました。グローバル フラッグシップストア「YA-MAN the store GINZA（ヤーマン ザ ストア ギンザ）」2階の表情筋トレーニングを提供する顔専門トレーニングジム「FACE LIFT GYM（フェイス・リフト・ジム）銀座店」で使用している最新の美容機器を体感いただけるお部屋です。「IPLクリアショット」という高価格帯の美顔器は、ホテル導入日本初であり、ホテルの客室で堪能いただけるのはKOKO HOTEL銀座一丁目のみです。このような施策で、ADRは6,000円程度高くなりました。

　私たちスターアジア不動産投資法人は、総合型リートのポートフォリオマネージャーとして、マクロ視点とミクロ視点をあわせ持ち、日々の変化を敏感に察知することを心がけています。その結果、マーケットの変化に先んじてポートフォリオのアセットタイプごとの投資比率をダイナミックに変更することにより、投資主利益に資する施策を実行してきました。例えば、2023年アフターコロナから私たちのホテル取得ストーリーが始まり、第12回目となる資産入替は、その「第Ⅲ章」と位置付け、地方中核都市に所在するホテルを取得します。
　スターアジア不動産投資法人を引き続き、よろしくお願いいたします。