投資主の皆様へ

　投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素よりスターアジア不動産投資法人並びにその資産運用会社であるスターアジア投資顧問株式会社に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

　本投資法人は本資産運用会社とともに、2016年4月の上場以来、投資主利益の最大化に向けた様々な施策の検討、実行を継続しています。
　当期（2026年7月期）においては、特に内部成長（既存ポートフォリオにおける分配金原資となる利益の成長）に注力しました。本投資法人は、ホテル、オフィス、住宅を分配金の増額に寄与するアセットタイプとして重視しており、これらの物件における賃料増額へ注力しています。ホテルにおいては、全21物件の内16物件の賃借人兼ホテルオペレーターであり、スターアジアグループに属するポラリス^（注1）と協働した様々なホテルの収益増に資する施策の実行等により、ホテルポートフォリオ全体として当初予想比+2.5％の収益増となりました。オフィス及び住宅においては、プロパティ・マネジャーと協力して、新規テナント誘致時及び賃貸借契約更新時の賃料増額を継続的に実現しています。オフィスにおいては、新規契約時+20.5％、契約更新時を含む既存テナントとの交渉により+4.6％の賃料増額を、住宅においては、新規契約時+12.5％、契約更新時を含む既存テナントとの交渉により+10.0％の賃料増額を、それぞれ達成しています。
　今後も、こうした賃料増額（内部成長）への取組みの継続により、ファイナンスコストの増加をカバーし、かつ一口当たり分配金の増額を実現することにより、投資主利益の最大化を追求します。
　また、外部成長施策として、本投資法人による取得の蓋然性が高いパイプライン物件の積み上げに注力しています。2026年7月末現在、ブリッジスキーム（本投資法人の取得を前提として保有されている状況）で保有されている物件、及び本投資法人が優先交渉権を保有している物件は8物件（鑑定評価の総額444億円）ですが、今後の外部成長機会に備え、こうした本投資法人のパイプライン物件の獲得に傾注してまいります。パイプライン物件の積み上げにより、それらの取得による資産規模の拡大のみならず、資産入替の対象とすることも可能となり、採り得る施策の幅を広げることに繋がると考えています。

　外部成長に関連して、当期末後の2026年9月には、上記2026年7月末時点でブリッジスキームにより確保されていたパイプライン物件のうち「KOKO HOTEL 大阪新世界」を活用し、資産入替の実行を決定しました。この資産入替は、ポートフォリオの強化として、収益力の向上、築年数の若返り、収益機会の多様化を実現するものであり、投資主利益の最大化に資すると考えています。

　具体的には、固定賃料であり、築後25年が経過している、大阪所在のホテル「ワシントンR&Bホテル梅田東」を譲渡し、ポラリスが賃借人兼オペレーターの収益連動型の賃料体系を採り、築後9年の「KOKO HOTEL 大阪新世界」の取得及び収益機会の多様化をもたらす匿名組合出資持分2案件（裏付け不動産：①旧閑院宮強羅別邸及び付属する宿泊施設、②住宅17物件）への投資を実行するものです。また、「ワシントンR&Bホテル梅田東」は取得後10年超が経過しており、譲渡に伴う売却益の一部を買換特例圧縮積立金として内部留保（想定額5.5億円程度）することができることも重要なポイントと言えます。加えて、箱根町強羅にある、由緒ある閑院宮載仁親王の別邸跡に立地し、「ルレ・エ・シャトー」（独立系高級ホテル・レストランの国際会員組織）加盟の日本有数の高級旅館を裏付け不動産とする匿名組合出資持分への投資、今後の賃料の上昇が期待でき、また物件取得機会の確保にも繋がる東京圏中心の住宅17物件を裏付け不動産とする匿名組合出資持分への投資により収益機会の多様化を実現しています。こうした資産入替は、投資主利益の最大化に資する施策として今後も適時の実行を検討します。

　本投資法人は、2025年9月に策定した、2030年を目標年とする中期計画において掲げた1口当たり分配金目標「1,913円以上（年率成長率3％以上）」、資産規模目標「5,000億円」の達成に向けた様々な施策を検討しています。1口当たり分配金の増額においては、アセットタイプ毎に賃料増額目標を定め、収益増に取り組むなど、目標達成に向けて注力します。また、外部成長においては、スターアジアグループ及び2026年2月にスポンサーとして加わった、みずほリース^（注2）の完全子会社であるエムエル・エステートのサポートも得て、パイプラインを積み上げ、資産入替など、収益増に資する施策に活用したいと考えています。

　さて、第21期（2026年7月期）においても、投資主利益の最大化を追求する運用を展開し、保有物件の収益増、経費削減に努めた結果、営業収益9,659百万円、営業利益5,737百万円、経常利益4,579百万円、当期純利益4,578百万円を計上し、1口当たり分配金は1,737円となりました。
　ここに第21期の運用の概況と決算内容についてご報告申し上げますとともに、投資主の皆様のご支援とご理解に深く感謝申し上げます。投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。