成長戦略
外部成長
新スポンサー体制移行後の運用方針・成長戦略
- 新スポンサー体制となり新たに加わる戦略である「ひらかれたまちづくり」により、新たに開発される収益不動産の取得機会を、本投資法人の成長に繋げていきます。
「ひらかれたまちづくり」のヴィジョン
- 多様な資金を活用したまちづくり事業の推進
- 個々の企業の枠を超えてまちづくり事業を加速
➡中部圏を世界から選ばれるエリアへ
同じ志を持つ企業
- 新スポンサー体制に移行後もポートフォリオの80％以上をオフィス・商業施設・ホテルで構成します。
- 中部圏にも注力しつつ、全国の不動産への投資を継続します。
想定する取得物件
- 既存パイプライン（約250億円）の活用
- 名古屋鉄道グループの保有・開発物件の取得
- ザイマックスグループの顧客基盤を活用した不動産の保有・
売却ニーズの捕捉 - 中部圏の「ひらかれたまちづくり」に参加する企業からもたらされる情報を活用した物件取得
（参考）既存パイプラインの一例
| 所在地 | アセットタイプ |
|---|---|
| 大阪府枚方市 | 商業施設 |
| 中部圏 | 商業施設（底地） |
| 北海道札幌市 | ホテル（宿泊特化型） |
内部成長
オフィス
稼働率及び入退去の状況 ・オフィス物件（附置住宅除く）
- 入居率：契約開始面積÷総賃貸可能面積 退去率：契約終了面積÷総賃貸可能面積
- 現在確定している入退去のみ見込んでおります。
新規入居（リテナント）の推移※１ ・オフィス物件（附置住宅除く）
賃料改定の推移※１ ・オフィス物件（附置住宅除く）
- オフィス物件（附置住宅除く）：対象面積 7,994.17坪
- 入替増減率：（入替後の共益費を含む賃料 – 入替前の共益費を含む賃料）÷ 入替前の共益費を含む賃料
- 改定増減率：（賃料改定後の共益費を含む賃料 – 賃料改定前の共益費を含む賃料）÷ 賃料改定前の共益費を含む賃料
- 現在確定している新規入居／賃料改定のみ見込んでおります。
レントギャップの状況※１ （2025年8月期末現在）
レントギャップの状況※１ （賃料改定時期別）
- オフィス物件（附置住宅及び店舗区画を除く）
- レントギャップ：（既存契約賃料単価－想定新規賃料単価）÷想定新規賃料単価 想定新規賃料単価は2025年8月現在で株式会社ザイマックスが査定した新規成約賃料（共益費込）を採用
- 増額ポテンシャル：レントギャップ△10%以下と△10%超0%未満のテナント賃料単価が想定新規賃料単価となった場合の金額
- ザイマックス札幌大通ビルを除く
- オフィス8物件の徒歩分数を単純平均
- オフィス8物件の築年数を取得価格で加重平均（2025年8月期末時点）
東京23区における成約件数分布（成約賃料単価帯別）
- 成約事例のボリュームゾーンで需要の厚い、坪10,000~20,000円の賃料単価物件を多く保有
本投資法人が保有するオフィス8物件※
既存契約平均賃料単価：16,527円／坪
- ザイマックス札幌大通ビルを除く
- （出所）資産運用会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス総研が作成
東京23区における最寄駅からの徒歩分数別空室率
- 空室率の上昇が比較的緩やかな、最寄駅から徒歩5分以内の物件を多く保有
本投資法人が保有するオフィス8物件
最寄駅からの平均徒歩分数※：2.8分
- ザイマックス札幌大通ビルを除くオフィス8物件の徒歩分数を単純平均
- （出所）資産運用会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス総研が作成
東京23区オフィスピラミッド2025（賃貸面積ベース）
- 中小規模オフィス供給のボリュームゾーンである築30年～40年を下回る物件を多く保有
本投資法人が保有するオフィス8物件
平均築年数※：27.1年
- ザイマックス札幌大通ビルを除くオフィス8物件の築年数を取得価格で加重平均（2025年8月期末時点）
東京23区1,314万坪
9,350棟
平均築年数34.6年
- （出所）株式会社ザイマックス総研「オフィスピラミッド 2025 東京23区・大阪市｣
東京23区オフィス新規供給量2025（賃貸面積ベース）
- 今後も中小規模ビルの市場供給は限定的となる見通し
本投資法人が保有するオフィス8物件
平均延床面積：1,177坪
- 中小規模オフィス（延床3,000坪以上10,000坪未満）の供給量
- （出所）株式会社ザイマックス総研「オフィス新規供給量 2025 東京23区・大阪市｣
ホテル
ホテルビスタ仙台 運営実績の推移
- 固定賃料＋変動賃料（GOP連動）により、安定的かつ内部成長が期待できる賃料形態を構築しています。
からくさホテル札幌 運営実績の推移
- 固定賃料＋変動賃料（客室売上連動）により、安定的かつ内部成長が期待できる賃料形態を構築しています。
商業施設
- 本投資法人の商業施設は、売上が堅調なデイリーユース型のテナントで構成されており、安定的な賃料収入を獲得しています。
- 現在のインフレ局面を考慮し賃料増額改定・売上歩合賃料の設定等、収益向上に寄与する運用を目指します。
本投資法人の商業施設の特徴
商業ポートフォリオ
安定性
稼働率
（面積ベース）
（面積ベース）
安定的な収益獲得
安定性
テナント業種構成
（賃料収入ベース）
（賃料収入ベース）
デイリーユース型の業種で構成
成長性
定期借家割合
（賃料収入ベース）
（賃料収入ベース）
再契約時の交渉を貸主優位に
成長性
残存契約期間※
（賃料収入ベース）
（賃料収入ベース）
3年未満で期間満了及び賃料改定となる契約が約40％
- 残存契約期間の計算は定期借家契約のみ。またヴィータ聖蹟桜ヶ丘を除く。
ポートフォリオの状況：商業施設（ヴィータ聖蹟桜ヶ丘）
- ザイマックスによる施設コンセプトとテナントミックスの再構築を経て、施設名称も「VITA MALL SEISEKI」（ヴィータモールせいせき）へ改称し、営業を開始しました。
（2025年9月1日～）
固定賃料
現テナントと同額の
賃料を収受
ダウンタイムなし
リニューアルに伴う空室期間・
無収入期間の発生を回避
定期借家契約2年
2年経過後はマルチテナント化・
売上歩合賃料導入が実現し
インフレ耐性を備えた
収益構造へ移行する予定
営業開始日：2025年9月1日
グランドオープン：2025年10月31日
（一部営業開始日が異なる店舗あり）
修繕・資本的支出の状況
修繕・資本的支出の推移
- 修繕費ER平均値：ERの長期修繕費における12年以内に必要とされる修繕費用を期毎平均額に換算した数値
2025年8月期(第15期)の主な環境関連設備改修工事
| 物件名 | 工事内容 | 削減電力量（削減率※） |
|---|---|---|
| ザイマックス八王子ビル | 専有部照明LED化（一部区画） | 2,250kWh／年（71.4%） |
| ザイマックス神谷町ビル | 専有部照明LED化（1フロア） | 7,425kWh／年（70.2%） |
| ザイマックス西新橋ビル | 専有部照明LED化（1フロア） | 5,352kWh／年（69.0%） |
2026年2月期(第16期)の主な環境関連設備改修工事(予定)
| 物件名 | 工事内容 | 削減電力量（削減率※） |
|---|---|---|
| ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 | 専有部照明LED化（一部区画） | 75,293kWh／年（70.2%） |
| ザイマックス木場公園ビル | 専有部照明LED化（3フロア） | 39,000kWh／年（68.8%） |
| ザイマックス岩本町ビル | 専有部照明LED化（1フロア） | 18,921kWh／年（61.0%） |
| ザイマックス八王子ビル | 専有部照明LED化（一部区画） | 17,325kWh／年（68.8%） |
- 削減率：年間削減電力量 ÷ 改修前の年間使用電力量
財務状況
- スポンサーと財務取引関係を有するメガバンク・地方銀行を中心に、安定性を重視した財務基盤を構築
有利子負債及び外部格付の状況（2025年8月期末時点）
有利子負債残高
199億円
総資産LTV／鑑定LTV
40.8%／32.4%
平均残存期間
2年 3ヶ月
平均利率
1.040%
長期借入金比率
100.0%
固定金利比率
94.6%
外部格付
R&I：A−（安定的）
グリーンファイナンスによる調達資金残高
88.6億円
グリーンファイナンスによる調達上限額
130.8億円
レンダーシェア
マチュリティラダー
本投資法人が保有するオフィス8物件※1
既存契約平均賃料単価：16,527円／坪、最寄駅からの平均徒歩分数※2：2.8分、平均築年数※3：27.1年、平均延床面積：1,177坪