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48th決算・運用状況のご報告（資産運用報告）

運用状況／成長戦略

運⽤状況と成⻑戦略

1⼝当たり分配⾦の状況と成⻑イメージ

  • 当期の1口当たり分配金は、3期連続で過去最高額を更新し、2,111円で着地しました。
  • 足許の好調な賃料増額の実績や外部成長により、1口当たり分配金は成長目標ラインを上回って推移しています。

確定分配金

第48期（2025年12月期）

2,111円

予想分配金

第49期（2026年6月期）

2,139円

第50期（2026年12月期）

2,120円

1口当たり分配金の推移グラフ：第44期（2023年12月期）は1,900円、第45期（2024年6月期）は1,900円、第46期（2024年12月期）は1,983円、第47期（2025年6月期）は2,007円。第48期（2025年12月期）は2,111円、第49期予想（2026年6月期）は2,139円、第50期予想（2026年12月期）は2,120円。45期〜50期までで年率+4.6%。賃料増額・外部成長・キャピタルゲインをドライバーとして、年率3%+αの成長を目指す
  • （注）
    予想分配金は、2026年2月16日の第48期（2025年12月期）決算発表時に公表した予想数値を記載しています。また、本予想は1口当たり分配金の額を保証するものではありません。
  • ＊
    2025年7月1日を効力発生日として投資口の分割を行いました。分配金については投資口分割を換算した数値を記載しています。

内部成長戦略

Strategy

ポートフォリオの優位性を活かした積極的な賃料増額交渉を実施
ポートフォリオ全体で年率1.8%（オフィスのみ2.0%）の賃料成長目標を設定し、
更なる成長の加速を目指す

稼働率の推移（月末稼働率の期中平均）

好調なオフィスマーケット環境を背景にリーシングが順調に進捗し、第48期（2025年12月期）のポートフォリオ稼働率は99.0%まで上昇しました。

稼働率の推移グラフ：第41期（2022年6月期）は97.8%、第42期（2022年12月期）は97.0%、第43期（2023年6月期）は97.6%、第44期（2023年12月期）は98.4%、第45期（2024年6月期）は97.8%、第46期（2024年12月期）は97.4%、第47期（2025年6月期）は98.8%、第48期（2025年12月期）は99.0%と推移しています。

契約更新時の賃料動向（月額賃料増減）

ポートフォリオの優位性を活かした積極的な賃料交渉を行い、早期の賃料増額を実現しています。
足許の強いオフィス需要を背景に増額改定は大幅に進捗しており、翌期以降も更なるアップサイドを目指していきます。

契約増減額の推移グラフ：第41期（2022年6月期）は増額430万円・減額20万円、第42期（2022年12月期）は増額170万円・減額130万円、第43期（2023年6月期）は増額290万円・減額100万円、第44期（2023年12月期）は増額80万円・減額590万円、第45期（2024年6月期）は増額250万円（大手町タワー地代上昇分630万円）・減額40万円、第46期（2024年12月期）は増額290万円・減額0円、第47期（2025年6月期）は増額1,380万円・減額60万円、第48期（2025年12月期）は増額1,110万円・減額0円と推移しています。

外部成⻑戦略

Strategy 1

スポンサーである東京建物の豊富なパイプラインを活用し、資産規模6,000億円超を目指す

Strategy 2

継続的な資産入替によりポートフォリオクオリティの向上とキャピタルゲインの獲得を図る

資産規模の推移（取得価格ベース）

資産規模の推移グラフ：第34期（2018年12月期）は4,350億円、第35期（2019年6月期）と第36期（2019年12月期）は4,395億円、第37期（2020年6月期）は4,571億円、第38期（2020年12月期）は4,675億円、第39期（2021年6月期）は4,656億円、第40期（2021年12月期）は4,848億円、第41期（2022年6月期）は4,922億円、第42期（2022年12月期）は4,887億円、第43期（2023年6月期）と第44期（2023年12月期）は4,970億円、第45期（2024年6月期）は5,258億円、第46期（2024年12月期）は5,131億円、第47期（2025年6月期）は5,340億円、第48期（2025年12月期）は5,568億円と推移しています。

スポンサーパイプラインを活用した物件取得

JPRは、スポンサーパイプラインを活用した物件取得により着実に資産規模を拡大してきました。
スポンサーの東京建物が開発した旗艦物件も多く取得しています。

保有物件の取得先別内訳

スポンサー取得物件：2,976億円・53.5%、スポンサー情報物件：1,422億円・25.5%、第三者取得物件：1,169億円・21.0%
スポンサーパイプライン物件79.0%

保有物件の取得価格上位6物件

  1. 1
    中野セントラルパークイースト
    529億円
  2. 2
    グランフロント大阪
    385億円
  3. 3
    大手町タワー（底地）
    360億円
  4. 4
    オリナスタワー
    313億円
  5. 5
    新宿センタービル
    243億円
  6. 6
    東京スクエアガーデン
    184億円
全て東京建物の開発物件

戦略的な資産⼊替を通じたポートフォリオクオリティの向上と譲渡益の創出

JPRは、中長期的な収益性とポートフォリオクオリティの向上を目的として資産入替を推進しています。
物件譲渡により創出した譲渡益については、内部留保等も実施しながら戦略的に分配金成長に活用しています。

資産入替の実績（2020年以降）

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取得物件

JPR心斎橋ウエスト、センシティビルディング、大手町フィナンシャルシティノースタワー、ライズアリーナビル（追加取得）、グランフロント大阪、東京建物東渋谷ビル、新宿センタービル（追加取得）、JPR堂島ウエスト、FUNDES天神西通り、御茶ノ水ソラシティ、中野セントラルパークイースト、ザ ロイヤルパークキャンバス名古屋、FUNDES蒲田、ホテルグレイスリー浅草

譲渡物件

東京建物本町ビル、JPR梅田ロフトビル、五反田ファーストビル、JPRクレスト竹橋ビル、JPR千駄ヶ谷ビル、JPR名古屋伏見ビル、JPR上野イーストビル、ハウジング・デザイン・センター神戸、南麻布ビル、JPR横浜日本大通ビル
  • （注）
    2020年1月1日から2025年6月30日までの実績です。

資産入替の効果（2020年以降）

資産規模の拡大

＋1,125億円

NOIの向上＊1

＋37億円

譲渡益の計上＊2

117億円

内部留保の拡充＊3

＋1,341円／口

築年数の若返り＊4

譲渡資産

29年

→
取得資産

14年

  • ＊1
    取得した資産の取得時鑑定NOIの合計から譲渡した資産の譲渡時鑑定NOIの合計を控除した数値です。
  • ＊2
    不動産等売却益から不動産等売却損を控除した数値です。
  • ＊3
    2019年12月期末と2025年12月期末それぞれの数値を比較しています。買換特例圧縮積立金は除いた数値です。投資口分割を換算した数値を記載しています。
  • ＊4
    取得資産は取得日、譲渡資産は譲渡日を基準とし取得価格で加重平均した数値です。

財務戦略

Strategy 1

財務コストの抑制と財務の健全性を意識したデットマネジメントを実施

Strategy 2

潤沢な含み益による低位な時価LTV水準を活用し、デットによる物件取得余力を拡大
（時価LTV40%を上限とした場合の物件取得余力：約620億円）

財務の状況

主な財務指標（2025年12月期末）

有利子負債総額

2,440億円

LTV＊

43.4%

平均残存年数

4.4年

平均デットコスト

0.92%

長期固定金利比率

86.7%

格付

JCR：
AA
R&I：
AA−
  • ＊
    「LTV」は総資産有利子負債比率を表しており、次のように算出しています。（期末有利子負債額／期末総資産額）×100