HCMの特徴と成長戦略
HCM 3つの特徴
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成長が見込まれる
ヘルスケア市場への投資
- 高齢化の更なる進展による需要の拡大
-
政策に裏打ちされたヘルスケア施設の
整備・拡充
2021年３月
住生活基本計画（全国計画）
高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合（充足率）を2030年に4％まで引き上げる成果方針が掲げられました。
高齢者人口に対する
高齢者向け住宅の充足率
高齢者向け住宅の充足率
- 「定員数」は充足率についての成果指標に基づき試算した数値です。
2
スポンサーによる
強力なサポート
-
主要スポンサーの3社が有する
「介護・医療」「ファンド運営」「金融」
に関わる高度な専門性の活用 -
多様なネットワークを活用した
物件取得機会の確保
介護・医療
- 介護・医療に関する専門的なノウハウの提供
- ヘルスケア施設に関わる事業分析・アドバイス
ファンド
運営
運営
- 投資資産の調査・評価に関するアドバイス
- ウェアハウジング機能の提供
金 融
- ファイナンスに関するアドバイス
- ヘルスケア施設の流動化ニーズ等を有する顧客の紹介
3
長期安定的な
キャッシュフロー
-
優良なオペレーターとの賃料固定・
長期の賃貸借契約 -
ヘルスケア分野の知見を活かした
きめ細かなポートフォリオ管理
本投資法人は、事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーターが運営する施設を取得し、取得後もオペレーターとの良好な関係構築・維持に努め、定期的なコミュニケーションとモニタリングを通じたきめ細かなポートフォリオ管理により、安定的なキャッシュフローの創出を目指します。オペレーターと締結している賃貸借契約は全て固定賃料、平均残存期間は11.8年（注）で、長期安定的な収益を確保しています。
- 基準日を2024年3月31日とし、取得価格との加重平均により算出し、小数第1位未満を切り捨てしています。
ヘルスケア施設及び
オペレーターの事業評価
オペレーターの事業評価
外部成長戦略
外部成長のロードマップ
- 第19期の期初に5物件を新たに取得し、資産規模は53物件／816億円に拡大
画像は拡大できます
- 本目標は将来における事象又は市場環境等により達成できないことがあります。
第19期取得資産
札幌市内でドミナント展開する、株式会社ノアコンツェルの運営施設を追加取得
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有料老人ホーム
ノアガーデン Ａ館
- 2010年10月開設の住宅型有料老人ホーム。同一敷地内で高齢者向け住宅4施設計161室、定期巡回・随時対応型訪問介護看護事業所、訪問看護ステーション、デイサービスが一体運営されている。
- 札幌市西区八軒の閑静な住宅街にあり、24時間対応の介護サービス、リーズナブルな料金設定、天然温泉付きの大浴場が特徴。
取得日 2024年2月1日 取得価格 384百万円 鑑定評価額（注1） 400百万円 鑑定NOI利回り 6.3% 所在地 北海道札幌市西区八軒9条西4-5-20 賃貸可能面積/敷地面積（注2） 1,578.76㎡/5,136.99㎡ 構造/階数 RC造/4階 居室数/定員 42室/42人 竣工年月 1995年11月 入居率 71.4% オペレーター 株式会社ノアコンツェル -
有料老人ホーム
ノアガーデン Ｂ館
- 2010年7月開設の住宅型有料老人ホーム。同一敷地内で高齢者向け住宅 4施設計161室、定期巡回・随時対応型訪問介護看護事業所、訪問看護ステーション、デイサービスが一体運営されている。
- 札幌市西区八軒の閑静な住宅街にあり、24時間対応の介護サービス、リーズナブルな料金設定、天然温泉付きの大浴場が特徴。
取得日 2024年2月1日 取得価格 280百万円 鑑定評価額（注1） 292百万円 鑑定NOI利回り 5.6% 所在地 北海道札幌市西区八軒9条西4-5-15 賃貸可能面積/敷地面積（注2） 1,049.05㎡/5,136.99㎡ 構造/階数 RC造/3階 居室数/定員 37室/40人 竣工年月 1999年9月 入居率 85.0% オペレーター 株式会社ノアコンツェル -
有料老人ホーム
ノアガーデン 別邸
- 2011年5月開設の住宅型有料老人ホーム。同一敷地内で高齢者向け住宅 4施設計161室、定期巡回・随時対応型訪問介護看護事業所、訪問看護ステーション、デイサービスが一体運営されている。
- 札幌市西区八軒の閑静な住宅街にあり、24時間対応の介護サービス、リーズナブルな料金設定、天然温泉付きの大浴場が特徴。
取得日 2024年2月1日 取得価格 300百万円 鑑定評価額（注1） 314百万円 鑑定NOI利回り 5.3% 所在地 北海道札幌市西区八軒9条西4-5-30 賃貸可能面積/敷地面積（注2） 1,073.34㎡/5,136.99㎡ 構造/階数 RC造/3階 居室数/定員 28室/28人 竣工年月 2011年4月 入居率 67.9% オペレーター 株式会社ノアコンツェル -
サービス付き高齢者向け住宅
ノアガーデン ブルームビュー
- 2013年12月開設のサービス付高齢者向け住宅。同一敷地内で高齢者向け住宅4施設計161室、定期巡回・随時対応型訪問介護看護事業所、訪問看護ステーション、デイサービスが一体運営されている。
- 札幌市西区八軒の閑静な住宅街にあり、24時間対応の介護サービス、リーズナブルな料金設定、天然温泉付きの大浴場が特徴。
取得日 2024年2月1日 取得価格 736百万円 鑑定評価額（注1） 768百万円 鑑定NOI利回り 5.1% 所在地 北海道札幌市西区八軒9条西4-5-14 賃貸可能面積/敷地面積（注2） 2,079.81㎡/5,136.99㎡ 構造/階数 RC造/4階 居室数/定員 54室/54人 竣工年月 2013年12月 入居率 70.4% オペレーター 株式会社ノアコンツェル
株式会社サンウェルズが運営する、パーキンソン病ケアに特化した有料老人ホームを初めて取得
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有料老人ホーム
ＰＤハウス東大阪
- 2022年7月に開設した住宅型有料老人ホームで、訪問介護事業所と訪問看護ステーションを併設、大規模な機能回復訓練室を設けるなど、パーキンソン病のケアに特化したハード・設備仕様になっている。
- 近鉄奈良線「河内小阪」駅から徒歩 12 分の戸建て住宅、作業所、共同住宅等が混在する一定の住環境を兼ね備えた地域に立地。
取得日 2024年2月1日 取得価格 693百万円 鑑定評価額（注1） 738百万円 鑑定NOI利回り 5.3% 所在地 大阪府東大阪市西堤本通西1-3-42 賃貸可能面積/敷地面積 1,792.59㎡/1,081.03㎡ 構造/階数 RC造/3階 居室数/定員 48室/48人 竣工年月 2022年6月 入居率（注3） 97.9% オペレーター 株式会社サンウェルズ -
株式会社サンウェルズ
（新規オペレーター）
本社所在地 石川県金沢市二宮町15-13 設立 2006年9月 資本金 35百万円 代表者 苗代亮達 運営施設数 38施設、うちＰＤハウス31施設
（2023年12月末現在）備考 - パーキンソン病専門ホーム「ＰＤハウス」を中心に、医療特化型住宅、グループホーム、デイサービス等の介護事業を展開。
- 2022年6月東証グロース市場に上場。大学との共同研究をはじめ専門分野のドクターや医療機関等との連携にも取り組む。
- 「鑑定評価額」は2024年11月30日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
- 「ノアガーデン Ａ館」、「ノアガーデン Ｂ館」、「ノアガーデン 別邸」及び「ノアガーデン ブルームビュー」は同敷地内に所在しているため、敷地面積の合計を記載しています。
- 「ＰＤハウス東大阪」の入居率は2024年2月末時点のヒアリングによるものです。
パイプライン事例
本投資法人は2024年3月31日現在で総額300億円以上のパイプライン（注）を有しています。これからも強力なスポンサーサポートを活用してパイプラインの拡充に努め、ポートフォリオの持続的な成長を目指します。
良質な案件・情報が集まる仕組み
- 高齢者向け施設・住宅
（開設済） - 高齢者向け施設・住宅
（開発） - 医療関連施設等
総額約300億円の
パイプライン（注）※下記はその一部
プレザングラン夙川（匿名組合出資持分（10％）の取得）
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有料老人ホーム（開発）
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出資金額 98百万円 出資日 2024年3月21日 所在地 兵庫県西宮市 竣工年月 2024年2月 オペレーター 株式会社ケア21
本匿名組合出資持分取得の狙い
- 1ブリッジSPCへの出資による手許資金の有効活用
- 2将来的な成長の足掛かりとしての優先交渉権の獲得
- 3匿名出資者としての収益獲得機会の創出
- 本投資法人は、上記物件の取得について優先交渉権を有していますが、本投資法人が取得を決定しているものではなく、また今後取得することを保証するものでもありません。
財務戦略
- 本投資法人は、主要スポンサーである三井住友銀行を中心としたバンクフォーメーションを構築します。
- 借入期間の長期化、金利固定化及び返済期限の分散により、財務の安定化を図ります。
- LTV水準は、安定した資金調達力を背景に、当面50％前後を目途に運営します。
財務ハイライト
（2024年3月31日現在）
有利子負債総額
416.5 億円
平均残存年数
3.4 年
固定金利比率
100.0 %
LTV（総資産ベース）
50.1（注） %
平均金利
0.85 %
- 第18期末総資産額及び有利子負債総額に2024年2月1日に実施した借入金25億円を足して算出した数値を記載しています。
返済期限の分散状況
（2024年3月31日現在）
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LTVと有利子負債総額の推移
（2024年3月31日現在）
画像は拡大できます
借入先の分散状況
（2024年3月31日現在）
格付情報
（2024年1月31日現在）
| 信用格付業者 | 発行体格付 （アウトルック） |
|---|---|
| 株式会社 日本格付研究所 （JCR） |
長期発行体格付： A＋（安定的) |
| 外部評価機関 | ソーシャルファイ ナンス・ フレームワーク 評価（注） |
|---|---|
| 株式会社 日本格付研究所 （JCR） |
Social 1(F) （最上位） |
- 「JCRソーシャルファイナンス・フレームワーク評価」とは、国際資本市場協会（ICMA）が作成したソーシャルボンド原則を受けた発行体又は借入人のソーシャルボンド発行又はソーシャルローン借入方針（ソーシャルファイナンス方針）に対するJCRによる第三者評価をいいます。