HCMの特徴と成長戦略
HCM 3つの特徴
1
成長が見込まれる
ヘルスケア市場への投資
- 高齢化の更なる進展による需要の拡大
-
政策に裏打ちされたヘルスケア施設の
整備・拡充
2021年３月
住生活基本計画（全国計画）
高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合（充足率）を2030年に4％まで引き上げる成果指標が掲げられました。
高齢者人口に対する
高齢者向け住宅の充足率
高齢者向け住宅の充足率
- 「定員数」は充足率についての成果指標に基づき試算した数値です。
2
スポンサーによる
強力なサポート
-
主要スポンサーの3社が有する
「介護・医療」「ファンド運営」「金融」
に関わる高度な専門性の活用 -
多様なネットワークやウェアハウジング
機能を活用した物件取得機会の確保
介護・医療
- 介護・医療に関する専門的なノウハウの提供
- ヘルスケア施設に関わる事業分析・アドバイス
ファンド
運営
運営
- 投資資産の調査・評価に関するアドバイス
- ウェアハウジング機能の提供
金 融
- ファイナンスに関するアドバイス
- ヘルスケア施設の流動化ニーズ等を有する顧客の紹介
3
長期安定的な
キャッシュフロー
-
優良なオペレーターとの賃料固定・
長期の賃貸借契約 -
ヘルスケア分野の知見を活かした
きめ細かなポートフォリオ管理
本投資法人は、事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーターが運営する施設を取得し、取得後もオペレーターとの良好な関係構築・維持に努め、定期的なコミュニケーションとモニタリングを通じたきめ細かなポートフォリオ管理により、安定的なキャッシュフローの創出を目指します。オペレーターと締結している賃貸借契約は全て固定賃料、平均残存期間は11.0年（注）で、長期安定的な収益を確保しています。
- 基準日を2025年1月31日とし、取得価格との加重平均により算出し、小数第1位未満を切り捨てしています。
ヘルスケア施設及び
オペレーターの事業評価
オペレーターの事業評価
外部成長戦略
- 多様なスポンサーサポートや広範なネットワークを活用した良質なパイプラインの拡充をします。
- 投資対象の拡大、投資手法の多様化を柔軟に検討します。
- 戦略的な資産入替による中長期的なポートフォリオの質の向上も図ります。
外部成長のロードマップ
- 第20期に1物件（11.5億円）を新たに取得し、資産規模は54物件／827億円に拡大
画像は拡大できます
- 本目標は将来における事象又は市場環境等により達成できないことがあります。
主な取組み実績
- 第16期（2023年1月期）
- 本投資法人として初めての資産入替を実施
- 「メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧」を譲渡、「ニチイメゾン稲毛」と「はなことば追浜」を取得
- 第19期（2024年7月期）
- 「ノアガーデンブルームビュー」他4物件を借入金にて取得
- 「チャームスイート夙川」を裏付け資産とするブリッジファンドの匿名組合出資持分を手許資金にて取得
- 第20期（2025年1月期）
- 「ツクイ・サンシャイン横浜戸塚」を借入金にて取得
- 第21期（2025年7月期）
- 「練馬谷原ケアパークそよ風」他5物件を裏付け資産とするブリッジファンドの匿名組合出資持分を手許資金にて取得
第20期取得資産
-
有料老人ホーム
ツクイ・サンシャイン横浜戸塚
- 2010年3月開設の介護付有料老人ホーム。全室個室。幹線道路に面し、車でのアクセスは良好。屋上からは富士山や江の島が望める立地。
- 生活リハビリに注力し、機能訓練指導員を中心に全職員が入居者支援を実施。レクリエーションや談話室での交流活性化を通じ、入居者の生活の質の向上を図っている。
取得日 2024年12月20日 取得価格 1,150百万円 鑑定評価額（注） 1,190百万円 鑑定NOI利回り（注） 4.6% 所在地 神奈川県横浜市戸塚区
東俣野町字南町15番地１賃貸可能面積/敷地面積 2,768.33㎡/1,633.84㎡ 構造/階数 RC造/6階 居室数/定員 66室/66人 竣工年月 2010年1月 入居率（注） 98.5％ オペレーター 株式会社ツクイ -
株式会社ツクイ
（新規オペレーター）
本社所在地 神奈川県横浜市港南区
上大岡西1丁目6番1号創業 1969年6月 設立 2020年5月 資本金 500万円 代表者 高畠 毅 従業員数 21,300人 運営施設数（注） 102施設（介護付有料老人ホーム29、住宅型有料老人ホーム3、サービス付き高齢者向け住宅16、グループホーム51、ホスピス3） 備考 1983年に介護事業を開始した業界の老舗。全国47都道府県で事業展開し、デイサービスでは国内最大手。
2021年よりMBKパートナーズグループの傘下- 「運営施設数」は、各オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅及び病院の施設数の合計をそれぞれ記載しています。各社より入手した情報（公表資料を含む）及び各社のホームページ記載の情報（2025年3月1日時点）を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
- 「鑑定評価額」及び「鑑定NOI利回り」は2025年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
「入居率」は、本ページの作成日時点で資産運用会社が入手した本投資法人が保有する高齢者向け施設・住宅の最新の重要事項説明書に記載されている入居者数を定員数で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
パイプライン事例
良質な案件・情報が集まる仕組み
- 高齢者向け施設・住宅
（開設済） - 高齢者向け施設・住宅
（開発） - 医療関連施設等
総額約350億円の
パイプライン（注）
- 本投資法人は、上記物件の取得について優先交渉権を有していますが、本投資法人が取得を決定しているものではなく、また今後取得することを保証するものでもありません。
財務戦略
- 本投資法人は、主要スポンサーである三井住友銀行を中心としたバンクフォーメーションを構築します。
- 借入期間の長期化、金利固定化及び返済期限の分散により、財務の安定化を図ります。
- LTVの水準は、総資産ベースで50％前後を目途に運営する方針です。
ただし、時価ベースのLTVも考慮し、借入による物件取得により、一時的にLTVの水準が上がることがあります。
財務ハイライト
（2025年1月31日現在）
有利子負債総額
428.2 億円
平均残存年数
3.1 年
固定金利比率
97.3 ％
LTV（総資産ベース）
50.6 ％
LTV（時価ベース）
44.2 ％
平均金利
0.96 ％
返済期限の分散状況
（2025年1月31日現在）
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LTVと有利子負債総額の推移
（2025年1月31日現在）
画像は拡大できます
借入先の分散状況
（2025年1月31日現在）
格付情報
（2025年1月31日現在）
| 信用格付業者 | 発行体格付 （アウトルック） |
|---|---|
| 株式会社 日本格付研究所 （JCR） |
長期発行体格付： A＋（安定的) |
| 外部評価機関 | JCRソーシャル ファイナンス・ フレームワーク 評価（注） |
|---|---|
| 株式会社 日本格付研究所 （JCR） |
Social 1(F) （最上位） |
- 「JCRソーシャルファイナンス・フレームワーク評価」とは、国際資本市場協会（ICMA）が作成したソーシャルボンド原則を受けた発行体又は借入人のソーシャルボンド発行又はソーシャルローン借入方針（ソーシャルファイナンス方針）に対するJCRによる第三者評価をいいます。