HCMの成長戦略
外部成長戦略
- 多様なスポンサーサポートや広範なネットワークを活用した良質なパイプラインの拡充をします。
- 投資対象の拡大、投資手法の多様化を柔軟に検討します。
- 戦略的な資産入替による中長期的なポートフォリオの質の向上も図ります。
外部成長のロードマップ
- 第22期に3物件（37億円）を新たに取得し、資産規模は57物件/865億円に拡大
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- 本目標は将来における事象又は市場環境等により達成できないことがあります。
第22期取得資産
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星ヶ丘ドクターズビル
- 有料老人ホームに加えて複数のクリニックや調剤薬局等が入居する複合施設。
- 地下鉄東山線｢星ヶ丘｣駅から徒歩圏に位置し、周辺は公園や大学などの教育機関も点在する高級住宅街に立地。
取得日 2025年9月1日 取得価格（注1） 820百万円 鑑定評価額（注2） 883百万円 鑑定NOI利回り（注2） 5.6% 所在地 愛知県名古屋市
名東区代万町三丁目11番1賃貸可能面積/敷地面積 4,440.49㎡/2,546.30㎡ 構造/階数 鉄筋コンクリート造陸屋根/7階 竣工年月 2005年4月 （代表的テナント：ニチイホーム星ヶ丘）
居室数/定員 42室/61人 入居率（注2） 73.8％ オペレーター 株式会社ニチイケアパレス -
施設の概要
7F 有料老人ホーム
（ニチイホーム星ヶ丘）6F 5F 4F 3F 2F 歯科・皮膚科・内科等 1F 薬局・整形外科等 - 本物件の代表的テナントで、3階から7階に入居する｢ニチイホーム星ヶ丘｣は、株式会社ニチイケアパレスが運営する介護付有料老人ホーム。2023年6月に前オペレーターから事業を承継して開設したホームで、キッチンや浴室等が配された広々とした間取り(30.4㎡～60.8㎡)、また夫婦で入居できる2人部屋が充実していることが特徴。
- 1階から2階のクリニックモール部分には総合メディカル株式会社運営する｢中日調剤薬局星ヶ丘店｣、整形外科、歯科、皮膚科、内科等が入居し、当該地域へ医療サービスを提供するほか、企業主導型保育園、就労継続支援Ｂ型事業所等が入居。
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サニーライフ船橋
- 2013年5月開設の住宅型有料老人ホーム。JR総武本線｢津田沼｣駅から徒歩圏に位置し、周辺は低層の共同住宅や戸建て住宅を中心とした閑静な住宅地域に立地。
- 株式会社川島コーポレーションが運営する住宅型有料老人ホームの中では最大規模。施設内には自社運営の居宅介護支援事業所と訪問介護事業所を併設、協力医療機関との連携など、住宅型でありながら特定施設入居者生活介護並みのサービス提供体制を志向。また、入居金無料、無理のない料金体系が設定されており、高い入居率を維持。
取得日 2025年9月1日 取得価格（注1） 2,133百万円 鑑定評価額（注2） 2,230百万円 鑑定NOI利回り（注2） 4.9% 所在地 千葉県船橋市
前原西四丁目21番17号賃貸可能面積/敷地面積 6,213.87㎡/2,829.31㎡ 構造/階数 鉄筋コンクリート造陸屋根/4階 竣工年月 2013年4月 居室数/定員 185室/185人 入居率（注2） 99.5％ オペレーター 株式会社川島コーポレーション -
メディカル・リハビリホームくらら京王東府中
- 2002年12月開設の株式会社ベネッセスタイルケアが運営する介護付有料老人ホーム。京王線｢東府中｣駅徒歩約5分とアクセスは良好で、周辺は戸建住宅を中心として共同住宅や保育施設等もみられる住宅地域に立地。
- 少人数のユニットケアで温かい家庭的な暮らしを謳う「くらら」シリーズで、ホーム名にメディカル・リハビリを冠し、24時間看護師常駐、リハビリテーション専門職の配置など、手厚い人員体制が特徴で、充実したサービスを提供。
取得日 2025年10月1日 取得価格（注1） 825百万円 鑑定評価額（注2） 849百万円 鑑定NOI利回り（注2） 4.5% 所在地 東京都府中市
八幡町三丁目6番22賃貸可能面積/敷地面積 1,874.56㎡/1284.74㎡ 構造/階数 鉄筋コンクリート造陸屋根/3階 竣工年月 2002年11月 居室数/定員 50室/50人 入居率（注2） 98.0％ オペレーター 株式会社ベネッセスタイルケア
- 取得価格には、取得諸経費、固定資産税、消費税及び地方消費税は含んでいません。
- 「鑑定評価額」及び「鑑定NOI利回り」は2026年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。「入居率」は、本書の作成日時点で資産運用会社が入手した本投資法人が保有する高齢者向け施設・住宅の最新の重要事項説明書に記載されている入居者数を定員数で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
パイプライン事例
良質な案件・情報が集まる仕組み
- 高齢者向け施設・住宅
（開設済） - 高齢者向け施設・住宅
（開発） - 医療関連施設等
総額約250億円の
パイプライン（注）
- 本投資法人は、上記物件の取得について優先交渉権を有していますが、本投資法人が取得を決定しているものではなく、また今後取得することを保証するものでもありません。
内部成長戦略
- 賃貸借契約の更新時に、各物件ごとに賃料改定について検討し、交渉します。
- 予防修繕を含む計画的なメンテナンスを実施し、ライフサイクルコストを意識した運用を行うとともに、
オペレーターとの信頼関係を維持・強化します。 - 複合施設や新タイプアセットの組入れを検討します。
今後の賃料改定の機会（メインテナント契約改定スケジュール）
- ポートフォリオ全体に対して、今後5年間で賃貸契約の満了・改定を迎えるテナントが48.1%（注）
- 持続的な内部成長機会の獲得のため、契約改定のタイミングでの賃料改定を含む契約条件の見直しを推進します。
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- 上記のメインテナント賃貸契約の満了・改定を迎える割合は、メインテナントによる賃料をベースに算出しています。
本投資法人の内部成長の実績
CAPEXによる賃料交渉
グリーンリース契約
今期1件の増額：首都圏/有料老人ホーム
投資額
640 万円
年間賃料増加額
66 万円
工事完了時期
2026 年 5 月
グリーンリース契約の経緯
- 期中管理担当部門がオペレーターと良好な関係を構築する中でLED 化ニーズを把握
- オペレーターが抱えるエネルギー価格高騰という課題をLEDによる省エネ化で解決
- オペレーターのニーズ対応と適切な交渉により賃料の増額を実現
サブテナントへの賃料交渉
交渉結果
賃料改定テナント数
3 件
年間賃料増加額
253 万円
上昇率
10.3 ％
賃料増額の経緯
- オペレーターとの継続的な対話を通じ、賃貸借契約改定時及びテナント入替時の交渉により賃料増額を実現
- 今後も継続的な対話と賃料交渉を推進していく
財務戦略
- 本投資法人は、主要スポンサーである三井住友銀行を中心としたバンクフォーメーションを構築します。
- 借入期間の長期化、金利固定化及び返済期限の分散により、財務の安定化を図ります。
- LTV水準は総資産ベース（55％）及び時価ベース（50％）を意識しながら適切にコントロールします。
財務ハイライト
（2026年1月31日現在）
有利子負債総額
465.7 億円
平均残存年数
3.0 年
固定金利比率
75.7 ％
LTV（総資産ベース）
52.5 ％
LTV（時価ベース）
45.7 ％
平均金利
1.08 ％
返済期限の分散状況
（2026年1月31日現在）
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LTVと有利子負債総額の推移
（2026年1月31日現在）
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借入先の分散状況
（2026年1月31日現在）
格付情報
（2026年1月31日現在）
| 信用格付業者 | 発行体格付 （アウトルック） |
|---|---|
| 株式会社 日本格付研究所 （JCR） |
長期発行体格付： A＋（安定的） |
| 外部評価機関 | JCRソーシャル ファイナンス・ フレームワーク 評価（注） |
|---|---|
| 株式会社 日本格付研究所 （JCR） |
Social 1(F) （最上位） |
- 「JCRソーシャルファイナンス・フレームワーク評価」とは、国際資本市場協会（ICMA）が作成したソーシャルボンド原則を受けた発行体又は借入人のソーシャルボンド発行又はソーシャルローン借入方針（ソーシャルファイナンス方針）に対するJCRによる第三者評価をいいます。