今後の運用方針
外部成長
| 取得資産 | 特定目的会社枚方商業施設開発の優先出資証券 |
|---|---|
| 取得価格 |
第1回優先出資証券 28百万円 第2回優先出資証券 22百万円（予定） 合計金額は優先出資証券総額の約4.5% |
| 裏付け不動産（開発物件） | （仮称）枚方商業施設 |
| 分類 | 商業施設 |
| 所在地 | 大阪府枚方市 |
| 土地 | 敷地面積 | 約14,000㎡ |
|---|---|---|
| 所有形態 | 一般定期借地権 | |
| 建物 | 延床面積 | 約9,000㎡ |
| 用途 | 店舗・診療所 | |
| 想定テナント |
デイリーユース型の業態 ※定期建物賃貸借予約契約を締結済み |
| 第9期 | 第10期 | 第11期 | |
|---|---|---|---|
| スポンサーグループ 情報入手数 |
765件 | 473件 | 699件 |
| 本投資法人検討物件数 | 26件 | 18件 | 30件 |
総資産LTV
40.9 %
鑑定LTV
33.3 %
| 総資産LTV水準 | 調達可能額 | 鑑定LTV |
|---|---|---|
| 45% | 約36億円 | 37.2% |
| 50% | 約87億円 | 41.9% |
| 所在地 | アセットタイプ | 情報元 | 着目ポイント |
|---|---|---|---|
| 都心8区 | オフィス （開発予定） |
ザイマックスグループ CRE営業先 |
CRE営業先企業の建替ニーズ 駅前の好立地に所在するテナント需要が多く見込まれるオフィス |
| ⼤阪府枚⽅市 | 商業施設 （開発予定） |
ザイマックスグループ CRE営業先 |
CRE営業先企業が出店意欲の⾼い⽴地の商業開発案件 デイリーユース型の業態でテナントを構成する予定 |
| 地方中核都市 | ホテル （宿泊特化型） |
ザイマックスグループ 私募ファンド |
地域経済の拠点で観光資源も豊富な都市に所在し、底堅い宿泊需要が存在 |
| 地方都市 | 商業施設 （底地） |
ザイマックスグループ | 商業施設の底地 地域密着で売上が堅調なデイリーユース型の業態 |
| 東京経済圏 | オフィス | 資産運⽤会社独⾃ルート | 職住近接エリアで、駅前の好⽴地に所在する幅広いテナント需要が⾒込まれるオフィス |
内部成長
※1 入居率：契約開始⾯積÷総賃貸可能⾯積
※2 退去率：契約終了⾯積÷総賃貸可能⾯積
※平均フリーレント期間：各期に契約期間が開始した契約（新規契約）でのフリーレント付与期間×新規契約にてフリーレントを付与した契約の契約面積の合計÷新規契約の契約面積の合計
※1 改定増減率：（更新後の共益費を含む賃料 − 更新前の共益費を含む賃料）÷更新前の共益費を含む賃料
※2 入替増減率：（入替後の共益費を含む賃料 − 入替前の共益費を含む賃料）÷入替前の共益費を含む賃料
※1 レントギャップ：（既存契約賃料単価 − 想定新規賃料単価）÷想定新規賃料単価
※2 各賃料単価：オフィス10物件における共益費を含む月額賃料単価を賃貸面積に応じ加重平均
※1 オフィス10物件の徒歩分数を単純平均
※2 オフィス10物件の築年数を取得価格で加重平均（第11期末時点）
（出所）資産運用会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成
（出所）資産運用会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所 ｢オフィスピラミッド2023｣
＊中小規模オフィス（延床3,000坪以上10,000坪未満）の供給量
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所 「オフィス新規供給量2023｣
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査2023春｣
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査2023春｣
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査2023春｣
（出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「フレキシブルオフィス市場調査2023｣
第12期、第13期は運営費用を保守的に予想し、変動賃料の予算を立案しています。
※当該期間の実績を使用
※当該期間の実績を使用
第3期・第4期賃貸条件：固定賃料月額20百万円＋変動賃料（当月を起算月とする過去1年間のGOP÷12−21百万円）×α％※1
第10期以降の賃貸条件：固定賃料月額20.5百万円＋変動賃料（当月の前月を起算月とする過去1年間のGOP÷12−21.5百万円）×α％※1
※1 計算結果がマイナスの場合は、0円
※2 GOPPAR指数は、第3期の変動賃料算出に用いる期間のGOPPAR（GOP÷販売可能客室数）を100として指数化しています。
※本グラフの稼働率・ADRは、各月の変動賃料算出に用いる期間の稼働率及びADRです。
財務状況
・オフィスの成約件数は10,000円～20,000円の賃料単価帯が多くなっており、需要の厚さがうかがえる
・最寄り駅からの徒歩分数が5分超と5分以内の物件では空室率にギャップが生まれている
・既存のストック、今後の供給予定ともに中小規模オフィスは大規模オフィスに比べて限定的
・本投資法人は上記のような保有物件の特徴に加えて、ザイマックスグループのマネジメント力を活用することで、オフィス物件の高い稼働率を維持