成長戦略
今後の運用方針
本投資法人の更なる成長に向けて、スポンサーグループとの連携を強化していきます。
スポンサーグループのサポート
- コミットメント強化
- 継続的な内部成長の実現
- 物件の拠出
- 資産入替え・売却時のネットワーク活用
ポートフォリオのクオリティ（安定性・成長性）向上
外部成長
これまでのアセット別着目点をベースに、インフレが進む外部環境において、
今後のアップサイド・安定性のある物件へ注目し、取得物件の検討をしていきます。
今後のアップサイド・安定性のある物件へ注目し、取得物件の検討をしていきます。
アセットタイプごとの着目ポイント
| 外部環境 | 今後の着目ポイント | |
|---|---|---|
| オフィス |
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| 商業施設 |
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| ホテル |
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取得検討中物件
| 所在地 | アセットタイプ | 情報元 | 着目ポイント |
|---|---|---|---|
| 都心8区 | オフィス （開発予定） |
スポンサーグループ CRE営業先 |
CRE営業先企業の建替ニーズ 駅前の好立地に所在するテナント需要が多く見込まれるオフィス |
| 大阪府枚方市 | 商業施設 （開発予定） |
スポンサーグループ CRE営業先 |
CRE営業先企業の出店ニーズを捕捉し、開発に着手した案件 デイリーユース型の業態でテナントを構成する予定（本投資法人で優先出資証券取得済み） |
| 地方中核都市 | ホテル （宿泊特化型） |
スポンサーグループ 私募ファンド |
地域経済の拠点で観光資源も豊富な都市に所在し、底堅い宿泊需要が存在 変動賃料を含む賃料設計のホテル |
| 地方都市 | 商業施設 （底地） |
スポンサーグループ | 商業施設の底地 地域密着で売上が堅調なデイリーユース型の業態 |
| 東京経済圏 | オフィス | 資産運用会社独自ルート | 職住近接エリアの駅前に所在し、幅広いテナント需要が見込まれるオフィス |
| 地方政令指定都市 | ホテル （宿泊特化型） |
スポンサーグループ | 地方の政令指定都市に所在するホテル インバウンドを含む観光需要を満たす広めの客室を有し、変動賃料を含む賃料設計のホテル |
内部成長
オフィス
稼働率及び入退去の状況 ・オフィス物件（附置住宅除く）
- 入居率：契約開始面積÷総賃貸可能面積
- 退去率：契約終了面積÷総賃貸可能面積
平均フリーレント期間※ ・オフィス物件（附置住宅除く）
- 平均フリーレント期間：各期に契約期間が開始した契約（新規契約）でのフリーレント付与期間×新規契約にてフリーレントを付与した契約の契約面積の合計÷新規契約の契約面積の合計
テナント新規入居（リテナント）、契約更新の状況 ・オフィス物件（附置住宅除く）
今後の更新予定面積 ・オフィス物件（附置住宅除く）
- 改定増減率：（更新後の共益費を含む賃料 − 更新前の共益費を含む賃料）÷更新前の共益費を含む賃料
- 入替増減率：（入替後の共益費を含む賃料 − 入替前の共益費を含む賃料）÷入替前の共益費を含む賃料
- レントギャップ：（既存契約賃料単価 – 想定新規賃料単価）÷想定新規賃料単価
- 各賃料単価：オフィス10物件における共益費を含む月額賃料単価を賃貸面積に応じ加重平均
- オフィス10物件の徒歩分数を単純平均
- オフィス10物件の築年数を取得価格で加重平均（第12期末時点）
- オフィスの成約件数は10,000円〜20,000円の賃料単価帯が多くなっており、需要の厚さがうかがえる
- 最寄駅からの徒歩分数が5分超と5分以内の物件では空室率にギャップが生まれている
東京23区における成約件数分布（成約賃料単価帯別）
- （出所）資産運用会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成
東京23区における最寄駅からの徒歩分数別空室率
- （出所）資産運用会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成
- 既存のストック、今後の供給予定ともに中小規模オフィスは大規模オフィスに比べて限定的
- 本投資法人は上記のような保有物件の特徴に加えて、スポンサーグループのマネジメント力を活用することで、オフィス物件の高い稼働率を維持
東京23区オフィスピラミッド2024（賃貸面積ベース）
東京23区1,313万坪
9,410棟
平均築年数34.0年
- （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「オフィスピラミッド 2024 東京23区・大阪市」
東京23区オフィス新規供給量2024（賃貸面積ベース）
- 中小規模オフィス（延床3,000坪以上10,000坪未満）の供給量
- （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「オフィス新規供給量 2024 東京23区・大阪市」
オフィスの在籍人数が増えると予想する割合が増加し、面積を拡張する意向も高まっています。
また、サテライトオフィスの需要拡大により、オフィス床のニーズが都心部以外にも広がっています。
また、サテライトオフィスの需要拡大により、オフィス床のニーズが都心部以外にも広がっています。
今後のオフィスの在籍人数
- （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査2023春｣
過去1年間のオフィス面積変化の実績＋可能性
- （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査2023秋｣
在宅勤務制度とサテライトオフィスの導入率
- 「専門事業者等が提供するサテライトオフィス等の利用」と「自社が所有・賃借するサテライトオフィス等の設置」の2つのうちどちらか1つでも選択
- （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査2023秋｣
フレキシブルオフィスの拠点数（都心5区／周辺18区）
- （出所）資産運用会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成
- 「フレキシブルオフィス市場調査2023」 「フレキシブルオフィス市場調査2024」
ホテル
変動賃料の源泉であるGOPの向上により、第13期以降も賃料が増加することを想定しています。
運営実績の推移（ホテルビスタ仙台）
賃料の実績と予想
第12期実績2023年9月〜2024年2月
予想比
+2.5％
第12期予想
RevPAR 7,503円
第13期予想2024年3月〜2024年8月
第12期実績
+6.6％
第14期予想2024年9月〜2025年2月
第12期実績
+9.4％
個別物件の状況（ミューザ川崎・ザイマックス三田ビル）
ミューザ川崎
- 第12期に全20区画中10区画（428.03坪）契約満了
- 全10区画で減額・ダウンタイムなし、
2区画は増額で契約 - 再契約において契約満了時期等の分散を意識
ザイマックス三田ビル
- 全10フロア中9フロアでリニューアル工事完了
- リニューアル工事の実施により、工事前を上回る賃料単価で成約
- 2024年4月より100%稼働
＜平均賃料単価の上昇率＞
優先交渉権獲得時点比+39%
修繕・資本的支出の状況
ERの長期修繕費を目安に毎年の修繕費をコントロールするとともに、
設備工事による環境負荷低減を実現しています。
設備工事による環境負荷低減を実現しています。
修繕・資本的支出の推移
- 各期末時点の保有物件数は18物件
- ER平均値：ERの長期修繕費における12年以内に必要とされる修繕費用を期毎平均額に換算した数値
第12期の主な環境関連設備改修工事
| 物件名 | 工事内容 | 想定削減量（削減率※1） |
|---|---|---|
| ザイマックス新宿御苑ビル | 空調更新（1フロア） | 31,511kWh／年（51.5%） |
| ザイマックス新宿御苑ビル | 専用部照明LED化（2フロア） | 45,850kWh／年（73.3%） |
| ザイマックス八王子ビル | 専用部照明LED化（一部区画） | 15,525kWh／年（69.0%） |
| ホテルビスタ仙台 | ホテルバックヤード他LED化 | 8,828kWh／年（55.1%） |
第13期の主な環境関連設備改修工事（予定）
| 物件名 | 工事内容 | 想定削減量（削減率※1） |
|---|---|---|
| ザイマックス神谷町ビル | 専用部照明LED化（1フロア） | 8,175kWh／年（71.5%） |
| ザイマックス新宿御苑ビル | 専用部照明LED化（3フロア） | 50,273kWh／年（73.2%） |
| ザイマックス新宿御苑ビル | 空調更新（1フロア） | 20,385kWh／年（66.1%） |
| ザイマックス八王子ビル | 専用部LED化（一部区画） | 15,300kWh／年（74.7%） |
- 削減率：年間削減電力量 ÷ 改修前の年間使用電力量
財務状況
本投資法人として初となる「グリーンボンド」及び「グリーンローン」でリファイナンスを実施
第12期のリファイナンスの概要
グリーンボンド（10億円）
- 投資家層の拡大を通じた資金調達基盤の強化を実現（投資表明8社）
- 同年限の借入金より低い利率での調達を実現
5年限借入金「1.23%」に対して、投資法人債は「1.00%」で調達
投資表明投資家
- 飯塚信用金庫
- 越前信用金庫
- 大阪協栄信用組合
- 小田原第一信用組合
- 多気郡農業協同組合
- 淡陽信用組合
- 銚子信用金庫
- 両備信用組合
グリーンローン（33.7億円）
- グリーンファイナンスフレームワーク※に基づき、グリーンローンでの調達を初めて実施
- グリーンボンドと合計して、グリーンファイナンス残高は43億円（有利子負債の22.2%）
- 変動金利での借入も一部織り交ぜることで、平均利率の上昇幅を抑制
- グリーンファイナンスフレームワークの詳細については、
こちらからご覧いただけます。
マチュリティラダー
スポンサーと財務取引関係を有するメガバンク・地方銀行を中心に、
安定性を重視した財務基盤を構築
安定性を重視した財務基盤を構築
有利子負債及び外部格付の状況（第12期末時点）
有利子負債残高
197.1億円
総資産LTV／鑑定LTV
40.9%／33.2%
平均残存期間
2年 9ヶ月
平均利率
0.807%
長期借入金比率
100.0%
固定金利比率
95.0%
外部格付
R&I：A−（安定的）
グリーンファイナンスによる調達資金残高
43.7億円
グリーンファイナンスによる調達上限額
131.1億円
レンダーシェア
調達余力
| 総資産LTV水準 | 調達可能額 | 鑑定LTV |
| 45％ | 約36億円 | 37.0％ |
|---|---|---|
| 50％ | 約88億円 | 41.8％ |
本投資法人が保有するオフィス10物件
既存契約賃料単価：16,458円／坪、最寄駅からの平均徒歩分数※1：2.7分、平均築年数※2：21.6年、平均延床面積：1,095坪