第13期 決算・運用状況のご報告（資産運用報告）
成長戦略

資産入替について

2024年9月実施の資産入替の概要
譲渡資産
ザイマックス三田ビル
譲渡先
非開示
譲渡日
2024年9月3日
所在地
東京都港区芝五丁目13番11号
建築時期
1991年5月31日
帳簿価額
（2024年8月31日時点）
703百万円
鑑定評価額
（2024年8月31日時点）
771百万円
譲渡価格
890百万円
取得資産
からくさホテル札幌（準共有持分20％）
取得先
株式会社ザイマックスグループ
取得日
2024年9月6日
所在地
札幌市中央区南三条西五丁目24番
建築時期
2017年11月17日
取得価格
1,060百万円
鑑定評価額
（2024年8月1日時点）
1,170百万円
鑑定NOI利回り
5.2%
本資産入替のポイント
■ザイマックス三田ビル：スポンサーグループのネットワークを活用した物件売却により、含み益を顕在化
  • テナント入替時のリニューアルを通じて賃料単価の引き上げを実現し、満室稼働の状態で物件を売却
  • 譲渡資産の譲渡価格と帳簿価額の差186百万円
■からくさホテル札幌：譲渡代金の一部を活用し、スポンサーグループが運営するからくさホテル札幌の
準共有持分20%を取得
  • インバウンド旅行客をメインターゲットとする宿泊特化型ホテルを、収益成長が期待可能な客室売上連動型の賃料体系で取得
  • 取得先はスポンサーであり、残りの準共有持分80％についてもスポンサーより優先交渉権を取得
■本資産入替の実行により、分配金の向上と資産規模等の拡大を実現
  • 巡航期におけるポートフォリオNOIは10.9百万円程度増加する見込み

外部成長

今後の重点取組事項資産規模の拡大
資産規模の拡大による効果
  • コスト吸収力の向上
  • ポートフォリオ分散の進展
  • 格付けの向上
  • 投資口流動性の向上
  • 投資家の裾野の拡大
資産規模拡大のための施策例と
本投資法人の強み
  • 公募増資
  • 第三者割当増資
  • 借入による物件取得
  • 規模の拡大を伴う資産入替

・・・等

厳選した
パイプライン物件

約250億円

含み益率・
1口当たり含み益額

26.3％・46,829円※1

デット調達余力

総資産LTV40.9％※2

第13期／第14期における実行済施策

ザイマックス三田ビル・
からくさホテル札幌の
資産入替の実行

公募増資に向けた
パイプラインの積み増し

  • からくさホテル札幌は鑑定評価額-取得価格、第13期末保有物件（ザイマックス三田ビル除く）は鑑定評価額-第13期末日時点簿価で算出しています。
  • 総資産LTV＝（2024年9月6日時点の借入金の総額）÷（2024年8月期（第13期）末日時点の総資産額＋2024年8月期（第13期）末日から2024年9月6日までの借入金の増加額－2024年8月期（第13期）末日時点の
    ザイマックス三田ビルの敷金＋からくさホテル札幌の敷金）×100
パイプライン検討状況
パイプライン合計 約250億円
スクロール
東京経済圏
オフィス
PM ZXY
  • スポンサーが常駐管理しているPBM旗艦物件
  • 国家戦略特区・脱炭素先行地域に所在する地域最大規模の
    ランドマークビル
  • テナント粘着性の高さや修繕更新工事の実施状況など物件の特徴を見極め、パイプラインに組み入れ
都心8区
オフィス（開発予定）
PM CRE
  • CRE顧客の建替ニーズに由来する案件
  • 駅前の好立地に所在
  • 幹線道路に面し視認性が高い
大阪府枚方市
商業施設（開発予定）
PM CRE
  • CRE顧客の出店ニーズに
    由来する案件
  • デイリーユース型業態の
    テナントが入居予定
  • 開発TMKへの出資により
    優先交渉権を確保
地方中核都市
ホテル（宿泊特化型）
PM ブリッジ
  • 地域経済の拠点かつ
    観光資源豊富な都市に立地
  • 変動賃料を含む
    賃料設計
東京経済圏
オフィス
PM ZXY
  • 首都圏近郊の
    ベッドタウンに所在
  • 駅前立地の複合用途ビルで、
    利用者の利便性が高い
地方都市
商業施設（底地）
PM CRE
  • CRE顧客の売却ニーズを
    捕捉した案件
  • NSC型施設の底地
  • 地代と価格の設定から関与し、適正な利回りを確保
地方政令指定都市
ホテル（宿泊特化型）
PM からくさ
  • からくさホテル札幌の
    準共有持分（80%）
  • CREスポンサーグループ顧客の企業不動産に関する物件（ダイレクトリレーション案件）
  • PMスポンサーグループが管理運営を行っている物件
  • からくさ／ZXYスポンサーグループが運営する「からくさホテル」やサテライトオフィスサービス「ZXY（ジザイ）」が入居する物件
  • ブリッジスポンサーグループによるブリッジ案件

内部成長

オフィス
稼働率及び入退去の状況 ・オフィス物件（附置住宅除く。第14期予想はザイマックス三田ビルを除く。）
スクロール
  • 入居率：契約開始面積÷総賃貸可能面積
  • 退去率：契約終了面積÷総賃貸可能面積
平均フリーレント期間※3 ・オフィス物件（附置住宅除く。第14期予想はザイマックス三田ビルを除く。）
スクロール
  • ※3 平均フリーレント期間：各期に契約期間が開始した契約（新規契約）でのフリーレント付与期間×新規契約にてフリーレントを付与した契約の契約面積の合計÷新規契約の契約面積の合計
テナント新規入居（リテナント）、契約更新の状況 ・オフィス物件（附置住宅除く。第14期予想はザイマックス三田ビルを除く。）
スクロール
今後の更新予定面積 ・オフィス物件（附置住宅及びザイマックス三田ビルを除く。）
スクロール
  • 改定増減率：（更新後の共益費を含む賃料−更新前の共益費を含む賃料）÷更新前の共益費を含む賃料
  • 入替増減率：（入替後の共益費を含む賃料−入替前の共益費を含む賃料）÷入替前の共益費を含む賃料
  • レントギャップ：（既存契約賃料単価–想定新規賃料単価）÷想定新規賃料単価
  • 各賃料単価：オフィス10物件における共益費を含む月額賃料単価を賃貸面積に応じ加重平均

本投資法人が保有するオフィス8物件※1

既存契約平均賃料単価：15,726円／坪、最寄駅からの平均徒歩分数※2：2.8分、平均築年数※3：26.1年、平均延床面積：1,177坪

  • ザイマックス三田ビル及びザイマックス札幌大通ビルを除く
  • オフィス8物件の徒歩分数を単純平均
  • オフィス8物件の築年数を取得価格で加重平均（第13期末時点）
東京23区における成約件数分布（成約賃料単価帯別）
  • 成約事例のボリュームゾーンで需要の厚い、坪10,000~20,000円の賃料単価物件を多く保有
スクロール
  • （出所）資産運用会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成
東京23区における最寄駅からの徒歩分数別空室率
  • 空室率の上昇が比較的緩やかな、最寄駅から徒歩5分以内の物件を多く保有
スクロール
  • （出所）資産運用会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス不動産総合研究所が作成
東京23区オフィスピラミッド2024（賃貸面積ベース）
  • 中小規模オフィス供給のボリュームゾーンである築30～40年を下回る物件を多く保有
東京23区1,313万坪
 9,410棟
平均築年数34.0年
スクロール
  • （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「オフィスピラミッド 2024 東京23区・大阪市」
東京23区オフィス新規供給量2024（賃貸面積ベース）
  • 今後も中小規模ビルの市場供給は限定的となる見通し
スクロール
  • 中小規模オフィス（延床3,000坪以上10,000坪未満）の供給量
  • （出所）株式会社ザイマックス不動産総合研究所「オフィス新規供給量 2024 東京23区・大阪市」
ホテル
運営実績の推移（ホテルビスタ仙台）
  • RevPARは9,000円を超える水準に到達しています。オペレーターは引き続きGOPの極大化を目指す方針です。
スクロール
商業施設
固定賃料契約をベースに
安定的な収益を獲得しています。

・本投資法人が保有する全ての商業施設が、堅調なテナント業況が見込まれる大都市圏の近郊に立地

・マスターリース・一棟貸し型商業施設への出店者は、売上が堅調なデイリーユース型の業態が大部分を占める

・マルチテナント型商業施設では、スポンサーグループの知見・ノウハウを活用した内部成長を実現

・商業施設の使われ方の変化に伴い、リーシングにあたっては既存の業種に縛られない幅広い業種の検討による
資産価値の維持・向上を目指す

本投資法人の物件
スクロール
商業施設トピック　ヴィータ聖蹟桜ヶ丘
修繕・資本的支出の状況
ERの長期修繕費を目安に毎年の修繕費をコントロールしています。
資本的支出は原則として毎期減価償却費の範囲内で計画し、設備工事による環境負荷軽減を実現しています。
修繕・資本的支出の推移
スクロール
  • 各期末時点の保有物件数は18物件
  • ER平均値：ERの長期修繕費における12年以内に必要とされる修繕費用を期毎平均額に換算した数値
第13期の主な環境関連設備改修工事
物件名 工事内容 削減電力量（削減率※1）
ザイマックス神谷町ビル 専有部照明LED化（2フロア） 15,600kWh／年（70.9%）
ザイマックス新宿御苑ビル 専有部照明LED化（3フロア） 50,273kWh／年（73.2%）
ザイマックス東上野ビル 専有部照明LED化（1フロア） 8,626kWh／年（71.0%）
ザイマックス八王子ビル 専有部照明LED化（一部区画） 24,525kWh／年（72.1%）
ザイマックス東麻布ビル 専有部照明LED化（1フロア） 6,075kWh／年（69.2%）
ザイマックス木場公園ビル 共用部照明一部LED化 840kWh／年（74.5%）
ザイマックス新宿御苑ビル 空調更新（1フロア） 20,385kWh／年（66.1%）
第14期の主な環境関連設備改修工事（予定）
物件名 工事内容 削減電力量（削減率※1）
ザイマックス木場公園ビル 専有部照明LED化（一部区画） 8,000kWh／年（69.5%）
ザイマックス八王子ビル 専有部照明LED化（一部区画） 23,850kWh／年（68.8%）
ザイマックス東上野ビル 専有部照明LED化（1フロア） 8,626kWh／年（71.0%）
ザイマックス木場公園ビル 共用部照明一部LED化 8,000kWh／年（69.5%）
  • 削減率：年間削減電力量÷改修前の年間使用電力量

財務状況

スポンサーと財務取引関係を有するメガバンク・地方銀行を中心に、
安定性を重視した財務基盤を構築
有利子負債及び外部格付の状況（2024年9月6日時点）
有利子負債残高
199億円
総資産LTV／鑑定LTV
40.9%／33.0%
平均残存期間
2年  2ヶ月
平均利率
0.818%
長期借入金比率
99.1%
固定金利比率
94.1%
外部格付
R&I：A−（安定的）
グリーンファイナンスによる調達資金残高
43.7億円
グリーンファイナンスによる調達上限額
131.1億円
レンダーシェア
マチュリティラダー
スクロール
  • 鑑定LTV＝（2024年9月6日時点の借入金の総額）÷（2024年8月期（第13期）末日時点の総資産額＋2024年8月期（第13期）末日から2024年9月6日までの借入金の増加額－ 2024年8月期（第13期）末日時点のザイマックス三田ビルの敷金 ＋からくさホテル札幌の敷金＋含み益 ）×100
  • 総資産LTV＝（2024年9月6日時点の借入金の総額）÷（2024年8月期（第13期）末日時点の総資産額＋2024年8月期（第13期）末日から2024年9月6日までの借入金の増加額－ 2024年8月期（第13期）末日時点のザイマックス三田ビルの敷金 ＋からくさホテル札幌の敷金）×100
  • 変動金利の借入金の基準金利は、2024年9月6日時点の全銀協1か月日本円TIBORを基に算出しています。
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