外部成長
- コスト吸収力の向上
- ポートフォリオ分散の進展
- 格付けの向上
- 投資口流動性の向上
- 投資家の裾野の拡大
本投資法人の強み
- 公募増資
- 第三者割当増資
- 借入による物件取得
- 規模の拡大を伴う資産入替
・・・等
厳選した
パイプライン物件
250億円以上
含み益率・
1口当たり含み益額
27.4％・48,876円
デット調達余力
総資産LTV40.9％
ザイマックス三田ビル・
からくさホテル札幌の
資産入替の実行
公募増資に向けた
パイプラインの積み増し
| 所在地 | アセットタイプ | 情報元 | 着目ポイント |
|---|---|---|---|
|
東京経済圏 |
オフィス |
スポンサーグループ |
スポンサーが常駐管理しているPBM旗艦物件 |
|
都心8区 |
オフィス |
スポンサーグループ |
CRE顧客の建替ニーズに由来する案件 |
|
大阪府枚方市 |
商業施設 |
スポンサーグループ |
CRE顧客の出店ニーズに由来する案件 |
|
地方中核都市 |
ホテル |
スポンサーグループ |
地域経済の拠点かつ観光資源も豊富な都市に立地 |
|
地方都市 |
商業施設 |
スポンサーグループ |
CRE顧客の売却ニーズを補足した案件 |
|
東京経済圏 |
オフィス |
資産運用会社 |
首都圏近郊のベッドタウンに所在 |
|
地方政令 |
ホテル |
スポンサーグループ |
スポンサーグループの運営するインバウンド特化型ホテルの旗艦物件 |
内部成長
- 入居率：契約開始面積÷総賃貸可能面積
- 退去率：契約終了面積÷総賃貸可能面積
- 入替増減率：（入替後の共益費を含む賃料 – 入替前の共益費を含む賃料）÷ 入替前の共益費を含む賃料
- 改定増減率：（賃料改定後の共益費を含む賃料 – 賃料改定前の共益費を含む賃料）÷ 賃料改定前の共益費を含む賃料
- ザイマックス札幌大通ビルを除く
- オフィス8物件の徒歩分数を単純平均
- オフィス8物件の築年数を取得価格で加重平均（2025年2月期末時点）
- 成約事例のボリュームゾーンで需要の厚い、坪10,000~20,000円の賃料単価物件を多く保有
本投資法人が保有するオフィス8物件※
既存契約平均賃料単価：16,518円／坪
- ザイマックス札幌大通ビルを除く
- （出所）資産運用会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス総研が作成
- 空室率の上昇が比較的緩やかな、最寄駅から徒歩5分以内の物件を多く保有
本投資法人が保有するオフィス8物件
最寄駅からの平均徒歩分数※：2.8分
- ザイマックス札幌大通ビルを除くオフィス8物件の徒歩分数を単純平均
- （出所）資産運用会社の依頼に基づき、株式会社ザイマックス総研が作成
- 中小規模オフィス供給のボリュームゾーンである築30年～40年を下回る物件を多く保有
本投資法人が保有するオフィス8物件
平均築年数※：26.6年
- ザイマックス札幌大通ビルを除くオフィス8物件の築年数を取得価格で加重平均（2025年2月期末時点）
- （出所）株式会社ザイマックス総研「オフィスピラミッド 2025 東京23区・大阪市｣
- 今後も中小規模ビルの市場供給は限定的となる見通し
本投資法人が保有するオフィス8物件
平均延床面積：1,177坪
- 中小規模オフィス（延床3,000坪以上10,000坪未満）の供給量
- （出所）株式会社ザイマックス総研「オフィス新規供給量 2025 東京23区・大阪市｣
- ホテルの新規供給が限定的なマーケット環境を追い風にKPIが向上。
- 客室稼働率98.7％ ADR22,332円 RevPAR22,031円 同伴係数2.32人 インバウンド比率87.6％
賃料増額改定・売上歩合賃料の設定等、収益向上に寄与する運用を目指します。
・本投資法人の保有する全ての商業施設が、堅調なテナント業況が見込まれる大都市圏の近郊に立地
・シングルテナント型商業施設への出店者は売上が堅調なデイリーユース型の業態が大部分を占める
・テナント入替や賃料増額改定協議においては、スポンサーグループの知見・ノウハウを活用した内部成長を実現
・安定的・継続的な収益を土台としながら、インフレへの対応として収益向上機会の獲得を目指す
- マルチテナント型施設の割合増加により契約条件協議機会の増加
- 契約条件協議のタイミングで売上歩合賃料の設定の他、賃料改定規定等の見直しを協議
- 物件取得にあたってもインフレへの対応可能性に着目
（2025年9月1日～）
固定賃料
現テナントと同額の
賃料を収受
ダウンタイムなし
リニューアルに伴う空室期間・
無収入期間の発生を回避
定期借家契約2年
2年経過後はマルチテナント化・
売上歩合賃料導入が実現し
インフレ耐性を備えた
収益構造へ移行する予定
新施設名称
ヴィータモールせいせき
オープン予定日
2025年10月末頃予定
広域商圏型・来館動機となるようなアンカーテナントを誘致
契約済＋申込書受領済エンドテナント
面積ベースで 約82%
（2025年4月現在）
（仮称）テックランド聖蹟桜ヶ丘店（※ヤマダデンキ様）
スターバックスコーヒー、丘の上薬局、クリニックモール
食品スーパー（※名称非開示）
他、継続営業テナント＆新規テナント
- 各期末時点の保有物件数は18物件
- ER平均値：ERの長期修繕費における12年以内に必要とされる修繕費用を期毎平均額に換算した数値
| 物件名 | 工事内容 | 削減電力量（削減率※） |
|---|---|---|
| ザイマックス木場公園ビル | 専有部照明LED化（一部区画） | 8,000kWh／年（69.6%） |
| ザイマックス木場公園ビル | 共用部照明LED化 | 73kWh／年（64.6%） |
| ザイマックス八王子ビル | 専有部照明LED化（1フロア） | 11,250kWh／年（68.5%） |
| ザイマックス八王子ビル | 専有部照明LED化（一部区画） | 8,325kWh／年（68.5%） |
| 物件名 | 工事内容 | 削減電力量（削減率※） |
|---|---|---|
| ザイマックス八王子ビル | 専有部照明LED化（一部区画） | 2,250kWh／年（71.4%） |
| ザイマックス木場公園ビル | 専有部照明LED化（1フロア） | 13,250kWh／年（68.8%） |
| ザイマックス神谷町ビル | 専有部照明LED化（1フロア） | 7,425kWh／年（70.2%） |
| ザイマックス西新橋ビル | 専有部照明LED化（1フロア） | 5,352kWh／年（69.0%） |
- 削減率：年間削減電力量 ÷ 改修前の年間使用電力量
財務状況
安定性を重視した財務基盤を構築
本投資法人が保有するオフィス8物件※1
既存契約平均賃料単価：16,518円／坪、最寄駅からの平均徒歩分数※2：2.8分、平均築年数※3：26.6年、平均延床面積：1,177坪