決算ハイライト
決算概要
| 2024年4月期実績 | 説 明 | |
|---|---|---|
| 資産譲渡 |
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| 利益成長 |
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| 財務 |
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| 1口当たり分配金 | 2,199円 （前期比+84円、+4.0%） |
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| 巡航EPU | 1,982円 （前期比+6円、+0.3%） |
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| 1口当たりNAV | 100,189円 （前期比+2,565円、+2.6%） |
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| 1口当たりFFO | 2,643円 （前期比+26円、+1.0%） |
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- 巡航EPUは、売却損益および当該売却損益に係る運用報酬への影響を除外して算出
- 1口当たりNAV（Net Asset Value、純資産）＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷期末時点発行済投資口数
- 1口当たりFFO（Funds From Operations、現金収入）
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利益）÷期末時点発行済投資口数
| 2023年10月期 実績 |
2024年4月期 実績（A） |
2024年4月期 期初予想（B） |
期初予想比 （A）-（B） |
【ご参考】 2024年4月発表 修正予想 |
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|---|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 7,914 | 8,068 | 7,923 | +144 | 8,066 |
| 営業利益 | 3,914 | 4,094 | 3,708 | +385 | 4,055 |
| 経常利益 | 3,096 | 3,323 | 2,931 | +392 | 3,278 |
| 当期純利益 | 3,095 | 3,323 | 2,931 | +392 | 3,278 |
| 任意積立金 積立額合計(−) |
ー | 101 | ー | +101 | 101 |
| 任意積立金 取崩額合計(+) |
105 | 105 | 105 | ー | ー |
| 1口当たり分配金（DPU） | 2,115円 | 2,199円 | 2,006円 | +193円 | 2,169円 |
| 巡航EPU（1口当たり当期純利益） | 1,976円 | 1,982円 | 1,936円 | +46円 | ー |
| 発行済投資口数 | 1,513,367口 | 1,513,367口 | 1,513,367口 | ー | 1,513,367口 |
| NOI | 5,648 | 5,583 | 5,468 | +114 | ー |
| 運用物件数 | 88物件 | 87物件 | 88物件 | -1物件 | 87物件 |
| 期末稼働率 | 96.8% | 96.6% | 96.7% | -0.1% | ー |
| （期中平均稼働率） | （96.4%） | （95.7%） | （96.1%） | (-0.4%) | ー |
- 2024年4月期の期初予想は、2023年12月15日発表の予想値
- 1口当たり分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
- 巡航EPUは、当期純利益（1口当たり）から譲渡益（1口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（1口当たり）を足し戻して算出
- NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
- 運用物件数：各期末時点の運用物件数を記載
利益成長
心築の成果
心築CAPEXのROIは約30%
共用部リニューアルやレイアウトオフィスの設置による収益の拡大
収益の増加、資産価値の向上が短期で実現
心築CAPEXを活用した施策
| 対象物件 | 工事内容 | 賃料改定率 | 賃料増加額（年ベース） | ROI |
|---|---|---|---|---|
| いちご中目黒ビル |
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テナント入替 +71%（1件） |
+4百万円 | 31.6% （実績） |
| いちご笹塚ビル |
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テナント入替 +41%（2件） |
+61百万円 | 36.8% （想定） |
| 賃料改定 +56%（1件） |
||||
| いちご池袋イーストビル |
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賃料改定 +10％（1件） |
+13百万円 | 32.5% （想定） |
| いちご神保町ビル |
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テナント入替 +39%（1件） |
+8百万円 | 18.9% （想定） |
| いちご渋谷神山町ビル |
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13.4% （想定） |
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| いちご東池袋ビル |
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11.6% （想定） |
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- リーシング活動中の区画がある物件および追加工事を見込んでいる物件についてのROIは想定賃料ならびに想定投資額で計算
いちご中目黒ビル（東京都目黒区）
- レイアウトオフィス設置により、従前賃料単価+71%にて新規テナントを誘致
- 賃貸面積見直しにより、賃料収入ベースで約2倍の増額
| 投資効果（実績） | |
|---|---|
| 賃料改定率 | テナント入替 +71%（1件） |
| 賃料増加額 （年ベース） |
+4百万円 |
| ROI | 31.6% |
いちご笹塚ビル（東京都渋谷区）
- 高い投資効果の実現による資産価値を創造（鑑定評価額は16%上昇）
- 大規模な共用部リニューアル後、既存テナントの賃料増額改定や従前賃料単価を上回り新規テナントを誘致
- 残りの空室区画もさらなる賃料単価アップを目指しリーシング活動中
| 現時点における投資効果（実績） | ||
|---|---|---|
| 賃料改定率 | テナント入替 +41%（2件） |
賃料改定 +56%（1件） |
| 賃料増加額 （年ベース） |
+61百万円 | |
| ROI | 36.8%（想定） | |
稼働率、平均賃料単価の推移
- 高稼働率の維持と、賃料単価の上昇を両立
- 都心6区の賃料単価上昇が、全物件の賃料単価上昇をけん引
フリーレント平均月数、契約稼働率、経済的稼働率の推移（オフィス）
- 契約稼働率は各期末時点の数値、経済的稼働率は各期末時点でのフリーレント対象面積を控除した賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られる数値（小数第2位を四捨五入）
平均賃料坪単価の推移（オフィス）
- 平均坪単価とは、各期末時点における月額賃料（共益費込み）の合計を賃貸中の面積（坪）で除した単価（百円未満は四捨五入）
新規成約における賃料の変動状況
- 新規成約の約80%が増額入替（従前賃料比）
新規成約時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース）
既存テナント賃料の変動状況
- 増額改定の割合が増加、減額改定はなし
賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース）
財務運営
財務指標の推移
時価LTV低減等盤石な財務基盤の堅持と資産価値の向上
| 2023年4月30日 | 2023年10月31日 | 2024年4月30日 | |
|---|---|---|---|
| 1口当たり分配金 | 4,224円 | 2,115円 | 2,199円 |
| 1口当たりNAV | 96,660円 | 97,624円 | 100,189円 |
| 1口当たりFFO | 1,947円 | 2,617円 | 2,643円 |
| 簿価LTV（総資産ベース） | 48.7% | 49.7% | 49.8% |
| 時価LTV（鑑定ベース） | 45.0% | 44.7% | 44.5% |
| 平均借入金利 | 0.84% | 0.90% | 0.92% |
| 平均借入期間 | 7.0年 | 7.1年 | 7.1年 |
| 金利固定化比率 | 91.6% | 94.2% | 95.0% |
| 格付（JCR） | A+（安定的） | A+（安定的） | A+（安定的） |
- 1口当たりNAV＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷期末時点発行済投資口数
- 1口当たりFFO
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利益）÷期末時点発行済投資口数 - 簿価LTV（総資産ベース）＝有利子負債残高÷総資産額×100
- 時価LTV（鑑定ベース）=有利子負債残高÷各時点の期末鑑定評価額（期中取得物件は取得時鑑定評価額）×100
- 平均借入期間＝期末時点における有利子負債の平均調達年限
平均借入金利および平均借入残存期間の推移
金利固定化比率の推移
有利子負債返済期限の分散状況（2024年4月30日現在）
