新たな成長に向けて
戦略的な資産入替
戦略的な資産譲渡による譲渡益の獲得
心築による資産価値の向上を実現し、譲渡益を投資主様へ還元
- いちご大船ビル：譲渡益（3億円）は、2024年4月期の分配金として還元※
- いちご九段二丁目ビル：譲渡益（約10.6億円）は、全額2024年10月期の分配金として還元予定
| 物件名 | いちご大船ビル |
|---|---|
| 物件タイプ | オフィス |
| 帳簿価格 | 1,981百万円 |
| 鑑定評価額 | 2,180百万円 |
| 譲渡価格 | 2,420百万円 |
| 譲渡日 | 2024年4月26日 |
| 譲渡益 | 306百万円 |
| 譲渡先 | 国内の一般事業会社 |
| 物件名 | いちご九段二丁目ビル |
|---|---|
| 物件タイプ | オフィス |
| 想定帳簿価格 | 750百万円 |
| 鑑定評価額 | 1,200百万円（2024年4月期） |
| 譲渡予定価格 | 2,050百万円 |
| 譲渡予定日 | 2024年10月31日 |
| 譲渡益 | 1,060百万円 |
| 譲渡先 | 国内の一般事業会社 |
- 譲渡益のうち、税法上の導管性要件を満たす前提で101百万円の配当積立金を内部留保した後の残額を分配金として還元
第三者割当増資の実施
アップサイドのある資産を新たに取り込むため、スポンサーサポートを活用した資金調達を実施
既存投資主様に対し、投資口価格の低下と希薄化の影響を低減できる増資手法として第三者割当増資を選択
- 前日の終値で実行し、ブックビルディング期間における発行価額の低下を回避
- 割引なしの新投資口発行
- 公募増資の多大なコストを回避
第三者割当増資の概要
| 発行新投資口数 | 41,567口 |
|---|---|
| 発行価額 | 1口当たり84,200円（2024年5月17日終値） |
| 発行価額の総額 | 3,499,941,400円 |
| 募集または割当方法 | 第三者割当 |
| 割当先および口数 | Ichigo Trust（いちごトラスト） 41,567口 |
戦略的な資産入替による収益力向上（資産取得：6物件 / 154億円）
取得6物件の平均想定NOI利回りは4.6%
心築による資産価値の向上を実行予定
| 物件番号 | O-102 | O-103 | O-104 | O-105 | O-106 | O-107 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件名 | いちご秋葉原 イーストビル |
いちご博多 明治通りビル |
いちご博多 祇園ビル |
いちご天神 ノースビル |
いちご五反田 ウエストビル |
いちご大手町 ノースビル |
| 外観写真 |  |
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| 取得日 | 2024年5月30日 | |||||
| 取得価格 | 3,240百万円 | 3,080百万円 | 1,700百万円 | 1,550百万円 | 3,950百万円 | 1,946百万円 |
| 鑑定評価額 | 3,370百万円 | 3,460百万円 | 1,710百万円 | 1,570百万円 | 4,010百万円 | 2,060百万円 |
| 想定NOI利回り※ | 4.1% | 5.4% | 4.5% | 4.7% | 4.6% | 4.3% |
| 取得先 | 合同会社絆1 | いちご地所株式会社 | ||||
| 取得資金 | 新投資口発行（第三者割当）による資金、借入金、自己資金 | |||||
- 取得年度の特殊要因を排除した想定年間収支（想定NOI。実績NOIや鑑定NOIとは異なります）を取得価格で除した数値
取得資産の心築計画
具体的な心築計画を策定し、約15～30%のレントギャップ解消を目指す
今後の心築計画
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- いちご秋葉原イーストビル
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- 化粧室や共用部のリニューアル
- 中長期的に増額交渉やテナント入替等を促進
- 約15%のレントギャップ解消を目指す
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- いちご博多明治通りビル
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- 空室区画にいちごレイアウトオフィスを設置（ROI 8%以上を目指す）
- 給湯室、エントランス等の共用部リニューアル
- 約30%のレントギャップ解消を目指す
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- いちご博多祇園ビル
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- エリアニーズに合わせたリーシング施策を促進
- 化粧室や共用部のリニューアル
- 約15%のレントギャップ解消を目指す
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- いちご天神ノースビル
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- 8階住居区画をオフィス区画にコンバージョン（ROI 10%以上を目指す）
- 照明のLED化を促進し、省エネ化を図る
- 約20%のレントギャップ解消を目指す
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- いちご五反田ウエストビル
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- 2階から5階の共用部リニューアル
- 空室区画のレイアウトオフィス化等の対応可能
- 約15%のレントギャップ解消を目指す
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- いちご大手町ノースビル
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- 3フロアにいちごレイアウトオフィスを設置（ROI 10%以上を目指す）
- 約20%のレントギャップ解消を目指す
スポンサーサポート
いちご、いちごトラスト両スポンサーによる成長サポート
いちご株式会社
- 2023年1月
- いちごオフィスの投資口を取得（33,925口）
- さらなる成長と投資主価値向上に対し、力強いコミットメントを示す
- 2023年11月
- 心築CAPEX資金として投資法人債を引き受け（3.5億円）
- 期間10年、固定金利1%という高いコスト競争力
- 投資ROIは約30%となる見込み
- 2024年1月
- いちごオフィスの投資口を取得（42,168口）
- 2024年5月30日時点いちご保有数 149,208口、9.5%※
- 2024年5月
- 心築による価値向上余地の高い物件の提供（いちご地所）
- 物件取得報酬なし、完全成果型運用報酬による成長モデル
いちごトラスト
- 2022年1月
- ブリッジファンドへの出資
- 合同会社絆1への出資（37億円）
- 2024年5月
- 第三者割当増資の引き受け（35億円）
- 既存投資主への影響を最小化
- 2024年5月30日時点いちごトラスト保有数 41,567口、2.6%※
- 2024年4月30日現在の投資主名簿に記載された内容に変化がないものとし、第三者割当を行った場合の投資主の保有割合を示したものであり、実際の保有割合とは必ずしも一致しません
業績予想
2024年10月期 予想
譲渡益計上および取得物件の収益寄与により分配金は増加
（単位：百万円）
| 2024年4月期実績（B） | 2024年10月期 予想（A） | 増減（A）-（B） | |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 8,068 | 9,214 | +1,146 |
| 営業利益 | 4,094 | 4,977 | +883 |
| 経常利益 | 3,323 | 4,068 | +744 |
| 当期純利益 | 3,323 | 4,068 | +744 |
| 任意積立金 積立額合計(-) | 101 | ー | -101 |
| 任意積立金 取崩額合計(+) | 105 | 105 | ー |
| 1口当たり分配金（DPU） | 2,199円 | 2,683円 | +484円 |
| 巡航EPU（1口当たり当期純利益） | 1,982円 | 1,928円 | -54円 |
| 発行済投資口数 | 1,513,367口 | 1,554,934口 | +41,567口 |
| NOI | 5,583 | 5,698 | +114 |
| 運用物件数 | 87物件 | 92物件 | +5物件 |
| 期末稼働率 | 96.6% | 97.0% | +0.4% |
| （期中平均稼働率） | （95.7%） | （96.1%） | （+0.4%） |
- 1口当たり分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
- 巡航EPUは、当期純利益（1口当たり）から譲渡益（1口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（1口当たり）を足し戻して算出
- NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
- 運用物件数：各期末時点の運用物件数を記載
2025年4月期 予想
譲渡益は剥落
取得物件の収益が分配金および巡航EPUの着実な成長に寄与
（単位：百万円）
| 2024年10月期 予想（B） | 2025年4月期 予想（A) | 増減（A）-（B） | |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 9,214 | 8,282 | -931 |
| 営業利益 | 4,977 | 4,072 | -905 |
| 経常利益 | 4,068 | 3,163 | -905 |
| 当期純利益 | 4,068 | 3,162 | -905 |
| 任意積立金 積立額合計(-) | ー | ー | ー |
| 任意積立金 取崩額合計(+) | 105 | 105 | ー |
| 1口当たり分配金（DPU） | 2,683円 | 2,102円 | -581円 |
| 巡航EPU（1口当たり当期純利益） | 1,928円 | 2,034円 | +106円 |
| 発行済投資口数 | 1,554,934口 | 1,554,934口 | ー |
| NOI | 5,698 | 5,910 | +212 |
| 運用物件数 | 92物件 | 92物件 | ー |
| 期末稼働率 | 97.0% | 97.1% | +0.1% |
| （期中平均稼働率） | (96.1%) | (97.1%) | (+1.0%) |
- 1口当たり分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
- 巡航EPUは、当期純利益（1口当たり）から譲渡益（1口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（1口当たり）を足し戻して算出
- NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
- 運用物件数：各期末時点の運用物件数を記載
