設立以降の成長の軌跡
- 設立時
- 物件数
- 257物件
- 上位10物件比率
- 26.8%
- 東京圏比率
- 79.8%
- 平均築年数
- 19.3年
- 分配金（注）
- 2,656円
| 取得物件 | 取得価格（百万円） | 取得予定年月 | 対象期 |
|---|---|---|---|
| Landport東雲・安田倉庫 | 5,750 | 23年3月 | 23年8月期 |
| MEFULL茶屋町 | 3,735 | 23年4月 | |
| プラウドフラット菊川 | 2,720 | ||
| プラウドフラット浅草 | 2,410 | ||
| プラウドフラット錦糸町Ⅱ | 2,030 | ||
| SOMPOケア ラヴィーレレジデンス用賀 | 2,850 | 23年5月 | |
| グレイプス辻堂西海岸 | 1,820 | ||
| SOMPOケア そんぽの家 大森西 | 1,462 | ||
| SOMPOケア ラヴィーレレジデンス湘南辻堂 | 1,150 | ||
| ホテルウイングインターナショナル プレミアム京都三条 |
3,200 | 23年9月 | 24年2月期 |
| 譲渡物件 | 譲渡価格（百万円） | 譲渡予定年月 | 対象期 |
|---|---|---|---|
| 野村不動産東日本橋ビル | 2,260 | 23年3月 | 23年8月期 |
| プライムアーバン代々木 | 6,283 | ||
| プライムアーバン西新宿Ⅱ | |||
| プライムアーバン三軒茶屋Ⅲ | |||
| プライムアーバン品川西 | |||
| プライムアーバン駒込 | |||
| プライムアーバン葛西Ⅱ | |||
| プライムアーバン浅草 | |||
| プライムアーバン行徳駅前 | |||
| NMF名古屋柳橋ビル | 4,410 | 23年4月 | |
| NMF天神南ビル | 3,040 | 23年5月 | |
| プライムアーバン大塚 | 772 | ||
| プライムアーバン金山 | 610 | 23年9月 | 24年2月期 |
| プライムアーバン上前津 | 1,754 | ||
| プライムアーバン千早 | 560 |
- 23年8月期末
- 290物件
- 21.8%
- 84.2%
- 20.9年
-
3,402円
（＋28.1%）
- 取得資産合計
- 4,454億円
- 売却資産合計
- 1,447億円
2016年2月期の分配金を6か月換算（営業日数152日間）した金額を記載しています。
マーケット環境をふまえた3つの運用戦略
- 1
-
マーケット及び運用状況を踏まえたセクターアロケーションの変更
（当面はオフィスセクター割合を低減）
- 2
- 巡航分配金の維持向上を考慮した入替を通じて、売却益相当分を4期均等分配
- 3
-
コロナ禍においても実証された野村不動産グループの総合力を発揮し、
内部成長を追求
内部環境
スポンサーサポート 大規模・総合力ゆえの
物件入替え力 ハンズオンスタイルによる物件運用力
外部環境
ホテルセクターの回復 オフィスマーケットの
不透明感
1
- マーケット及びポートフォリオ運用状況を踏まえたセクターアロケーションの変更
- 当面はオフィスセクター割合を低減（将来的に成長が見込める物件は継続保有）
2023年8月末時点
野村不動産ホールディングス株式会社の2024年3月期第1四半期の決算説明資料に基づいて記載しています。
2023年2月末時点
2024年2月21日までに取得完了予定
2
- 巡航分配金の維持向上を目的に、取得を前提とした売却を継続推進
- 売却益相当分は4期均等分配（注1）とし、含み益の還元による分配金の上積み
［ 分配金イメージ（注2）］
売却実施期に発生した売却益の一部を内部留保し、翌期以降3期に渡って当該金額分の利益超過分配（各期約1/3）を行います。また、原則として4期均等分配を行いますが、売却実施期にて課税を回避しつつ内部留保できる金額には一定の限度があるため、均等分配ができない場合があります。
異なる決算期にて物件売却益が生じた際の分割分配をイメージ化したものであり、実際の売却益分割分配とは異なります。
2023年9月12日に公表済のプライムアーバン金山、プライムアーバン上前津、 プライムアーバン千早売却による売却益を（注1）の方法にて4期分割分配した金額です。
3
- コロナ禍においても高稼働率を維持し、安定した巡航分配金を確保
- 当社の運用力と野村不動産グループの経験 ･ 知見を融合し、内部成長を継続追求
［ 当社に蓄積された運用力 ］
- 野村不動産との定期的なローテーションを通じた経験豊富な人材と相互理解のあるグループ会社とのファンド運用
- 長期に渡る多様なファンド運用実績から得られるノウハウの共有及び幅広い取得手法とソーシングルート
［ パイプライン供給力＋運用を通じたブランド価値向上 ］
幅広いテナントニーズに順応してきた豊富な供給実績
オフィス
- 野村不動産のリーシング力（PMO直営業比率 約43%）
- 迅速なテナントニーズ把握・対応（居抜き、分割、etc）（注2）
- 先進的ソフトサービスの提供 （WORK-LIFE PLUS）
居住用施設
- マーケットインの高頻度なPMとのリーシング定例
- PROUDを起点とした高品質な管理運営
- 野村不動産グループカスタマークラブのサービス提供
業界・テナントに対して深い知見を有する専属チームによるリーシング力
物流施設
- 800拠点以上の潜在顧客に対する定期的な営業
- 入居テナントと毎月の定例実施による早期ニーズのくみ取り
- テナントと共創による課題解決サービス提供（Techrum）
商業施設
- 歴史と実績のある商業専門PM
野村不動産コマース（旧ジオ・アカマツ）との協働 - GEMSコンセプトを貫くこだわりの物件運営
分配金推移について内部留保取崩しは、一時的な賃料減少分及び、業績予想未達分の補填分。
2021年10月～2023年9月の期間で野村不動産及び野村不動産コマースが仲介等を利用せずにPMOシリーズ、GEMSシリーズ、Landportシリーズを契約締結した割合。
資産の取得・売却
平均築年数（注1）：4.0年
平均NOI利回り（注2）：4.7%
開発物件
Landport東雲・安田倉庫
MEFULL茶屋町
プラウドフラット菊川
プラウドフラット浅草
プラウドフラット錦糸町Ⅱ
SOMPOケア ラヴィーレレジデンス用賀
グレイプス辻堂西海岸
SOMPOケアそんぽの家 大森西
SOMPOケア ラヴィーレレジデンス湘南辻堂
平均築年数（注1）：20.0年
平均NOI利回り（注3）：3.8%
野村不動産東日本橋ビル(50％)
NMF名古屋柳橋ビル
プライムアーバン代々木ほか7物件
NMF天神南ビル
プライムアーバン大塚
取得物件については取得日時点、売却物件については売却日時点における築年数を記載しています。
鑑定評価書に記載された直接還元法におけるNOIを取得予定価格で除した数値を記載しています。
2022年8月期及び2023年2月期におけるNOIの合計値を売却価格で除した数値を記載しています。
賃料：固定＋売上連動賃料
竣工日：2020年12月
NOI利回り（注1）：4.7%
客室タイプ：全室2〜3名利用可
ホテルウィングインターナショナルプレミアム京都三条
鑑定NOIを取得価格で除して算出しています。
23年2月期及び23年8月期におけるNOIの合計値を売却価格で除した数値を記載しています。
出典：観光庁作成「宿泊旅行統計調査」をもとに野村不動産投資顧問株式会社にて作成。
資産の運用状況
2.7%
（マーケット賃料 ＞ 現行賃料）
| 23年8月期 | 23年2月期 | 差異 | |
|---|---|---|---|
| 全体 | 2.7% | 2.9% | ▲0.2% |
| 東京 | 1.1% | 1.1% | ±0.0% |
| その他 | 10.1% | 10.9% | ▲0.8% |
一棟貸しである物件を除く保有物件を対象に算出しています。
グラフ下部の（ ）内数値は、入替又は改定対象面積です。なお、増減率については、全対象区画の加重平均として算出しています。以降の他セクターにおいても同様です。
地方ではテナント入替により大幅増額見込み
解約面積：1,802坪
入居面積：974坪
- （内訳）契約済…
- 457坪
- 申込済…
- 516坪
＋1.6%
- （東京
- ＋1.3%）
- （その他
- ＋1.8%）
解約面積：273坪
入居面積：62坪
- （内訳）契約済…
- 0坪
- 申込済…
- 62坪
▲6.9%
Landport岩槻：約3,580坪（2区画）
当初解約要望も3年間の再契約
厚木南LC（A棟）：約2,972坪
10年間の再契約
「入替時の賃料変動」「入替時の賃料増減率」「更新時の賃料変動」については、麹町ミレニアムガーデン（住宅棟）の入替え・更新実績を含んだ数値として算出しています。
出入国在留管理庁、「教育未来創造会議配布資料」よりNREAM作成
［ ファミリー・コンパクトタイプ事例 ］麹町ミレニアムガーデン（住宅棟）
一部建具・サッシ枠シート張り、水栓交換
東京圏のリニューアル実績（注）
| 実施 対象戸数 |
工事金額 （戸あたり） |
入替時賃料 増減率 |
リニューアル住戸 除く 賃料増減率 |
|---|---|---|---|
| 8戸 | 2,176千円 | ＋28.5% | ＋5.8% |
［ シングルタイプ事例 ］プライムアーバン豊洲
東京圏のリニューアル実績（注）
| 実施 対象戸数 |
工事金額 （戸あたり） |
入替時賃料 増減率 |
リニューアル住戸 除く 賃料増減率 |
|---|---|---|---|
| 25戸 | 194千円 | ＋5.9% | ＋1.6% |
リニューアル工事対象住戸の中から、23年8月期中に賃貸開始となった住戸のみを集計しています。
観覧車2022年11月から実施した値上げ効果もあり収入回復
屋上ビアガーデン地元団体需要の増加、観覧車とのコラボ企画実施
観覧車収入は2018年9月～2019年8月までの数値を2019年として掲載しており、以降も同じ期間で区分けをしています。ビアガーデンは夏季限定の実施のため、本グラフでは各年6月～8月の数値を記載しています。
掲載内容はいずれも本資料作成時点における予定であり、今後変更となる場合があります。
