投資主の皆様へ

本投資法人は、「投資家利益第一主義」を理念として日本の不動産マーケットにおいて実績を積み重ねてきた、独立系の不動産投資グループであるスターアジアグループに属するスターアジア投資顧問株式会社にその資産運用を委託し、｢投資主利益第一主義」の理念に沿った運用を行います。本投資法人は、収益の安定性と成長性に主眼を置き、独自のマーケット分析に基づいた柔軟かつ機動的なポートフォリオ運営を行うこと、加えて、投資主に対して必要な情報を適時かつ適切に開示する透明度の高い運用を実施することにより、投資主利益の最大化を目指します。

• 1. 総合型REIT

  東京圏^（注）を中心としたアセットタイプ（用途）分散型のポートフォリオを構築

• 2. 着実な成長

  スターアジアグループの運用資産をベースとした外部成長及び豊富な経験とノウハウを持つ本資産運用会社による内部成長の追求

• 3. 投資主利益第一主義追求のための施策

  「既成概念にとらわれない」マネジメントの継続的実行

• 東京圏：東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の一都三県をいいます。以下同じです。

• 

  東京圏への優先、重点集中投資
  東京圏比率70％±10％

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  アセットタイプ（用途）の分散による収益の「安定性」と「成長性」の取り込み

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  ミドルサイズアセットを中心とした投資

スターアジア不動産投資法人
執行役員

加藤 篤志

　投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素はスターアジア不動産投資法人並びにその資産運用会社であるスターアジア投資顧問株式会社に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

　本投資法人は本資産運用会社とともに、2016年4月の上場以来、投資主利益の最大化に向けた取組みを継続しています。
　当期（2025年1月期）における外部成長に係る取組みとして、2024年8月には、2021年3月の中期計画策定以降では4年連続4回目（上場以降では7回目）となる公募増資を実行し、6資産（取得価格総額359億円）を取得しました。同時に物件売却も実行しており、これら一連の取組みにより資産規模は当期末現在で2,765億円（不動産等74物件、優先出資証券1案件、メザニンローン債権投資2案件）となり、中期計画における目標である「2026年までに資産規模3,000億円」の達成に向けて着実に成長しています。
　新規取得資産は、都心立地で資産価値が高く、内部成長が期待できるホテル4物件（取得価格総額347億円）を中心としています。これら4物件のホテルは、全てスターアジアグループのポラリス・ホールディングス傘下の会社が賃借してオペレーションを担っており、全て同一の固定＋変動の賃料体系となっています。それぞれの物件においてGOP×85％が固定賃料を上回った場合に変動賃料が収受でき、宿泊需要の向上に伴うホテルの運営状況の良化をダイレクトに享受できる賃料体系であると考えています。実際に、2024年8月に新規取得したポラリスが運営する4ホテルからの賃料収入は、当期において当初予想を大きく超える結果となっており、内部成長に貢献しています。加えて、2023年9月に取得した7ホテルも、全てポラリスが運営し、同一の賃料体系ですが、当期において大幅に当初予想を超える結果となりました。これらのホテルからの賃料収入増を主因として、当期の１口当たり分配金を1,701円（当初予想比10.6％増）に上方修正しており、中期計画における目標である「2026年までに1,600円以上」を前倒しで達成したことになります。
　今後も、投資主の皆様の利益の最大化を目指し、潜在的な内部成長力のある物件や分配金増が期待できるメザニンローン債権等の取得に注力し、一層の収益の成長性、安定性を追求してまいります。
　また、本投資法人は、SDGｓの達成に向けたESGに関連する取組みを継続しています。環境（E）に係る取組みとして、当期においては、物件毎の状況を勘案して照明LED化工事、空調設備及び搬送動力等の高効率化・省エネ改修工事、緑化保全を総額約462百万円実施しています。ESGに関連する施策への取組みの一環として、GRESBリアルエステイト評価へ継続して参加しています。2024年度においては「2スター」及び「Greenスター」を獲得しており、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価においても、ESG開示の取組みが高く評価され、最上位の「Aレベル」の評価を取得しました。しかしながら、このアセスメントへの参加は、ESGに関連する施策の実施状況に係る一つの指標であり、高い評価を受けること自体が目標ではなく、評価を向上させることを通じて、より良い環境（E）の、より良い社会（S）の、より良いガバナンス（G）の実現を目指した施策を実行し、公的性格の強い投資法人としての責務を果たすことが、より重要であると認識しています。

　さて、第18期（2025年1月期）においても、投資主利益の最大化を追求する運用を展開し、保有物件の収益増、経費削減に努めた結果、営業収益9,690百万円、経常利益4,522百万円、当期純利益4,522百万円を計上し、1口当たり分配金は1,701円となりました。
　ここに第18期の運用の概況と決算内容についてご報告申し上げますとともに、投資主の皆様のご支援とご理解に深く感謝申し上げます。投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。

　本投資法人は、2021年3月に2026年までの中期計画として、資産規模目標3,000億円、1口当たり分配金の成長目標1,600円以上を掲げました。
　資産規模の拡大（外部成長）においては、2024年8月に公募増資を実行し、6資産（取得価格総額359億円）をポートフォリオに組み入れました。当期（2025年1月期）末現在の資産規模は2,765億円となっており、中期計画（外部成長目標）の達成に向けて大きく前進したと考えています。スターアジアグループは、現在も日本の不動産を対象とした投資活動を継続しており、こうしたスターアジアグループの運用物件からの取得機会や本資産運用会社独自のネットワークを最大限に活用して、投資口価格の状況を勘案し、外部成長の実現を目指します。
　1口当たり分配金の成長（内部成長）においては、第18期（2025年1月期）の実績として、1,701円となったことから、前記のとおり、中期計画の目標である「2026年までに1,600円以上」を前倒しで達成しました。今後も1口当たり分配金は、1,600円以上を維持する見込みであり、本資産運用会社の内部成長への注力、旅行需要の増加を背景としたポラリス運営ホテルからの収益増などにより、インフレ率を上回る1口当たり分配金成長を目指します。

KOKO HOTEL 築地 銀座

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