決算ハイライト
決算概要
| 2024年10月期実績 | 説 明 | |
|---|---|---|
| 資産取得 |
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| 資産譲渡 |
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| 利益成長 |
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| 財務 |
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| 1口当たり分配金 | 2,692円 （前期比+493円、+22.4%） |
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| 巡航EPU | 1,950円 （前期比-32円、-1.6%） |
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| 1口当たりNAV | 101,306円 （前期比+1,117円、+1.1%） |
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- 巡航EPUは、当期純利益（1口当たり）から純譲渡益（1口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（1口当たり）を足し戻して算出
- 1口当たりNAV（Net Asset Value、純資産）＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷期末時点発行済投資口数
（単位：百万円）
| 2024年4月期 実績 |
2024年10月期 実績(A) |
2024年10月期 期初予想（B) |
期初予想比 （A）-（B） |
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|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 8,068 | 9,223 | 9,214 | +8 |
| 営業利益 | 4,094 | 4,991 | 4,977 | +13 |
| 経常利益 | 3,323 | 4,082 | 4,068 | +13 |
| 当期純利益 | 3,323 | 4,081 | 4,068 | +13 |
| 任意積立金 積立額合計(−) |
101 | ー | ー | ー |
| 任意積立金 取崩額合計(+) |
105 | 105 | 105 | ー |
| 1口当たり分配金 （DPU） |
2,199円 | 2,692円 | 2,683円 | +9円 |
| 巡航EPU （1口当たり当期純利益） |
1,982円 | 1,950円 | 1,928円 | +22円 |
| 発行済投資口数 | 1,513,367口 | 1,554,934口 | 1,554,934口 | ー |
| NOI | 5,583 | 5,778 | 5,698 | +80 |
| 運用物件数 | 87物件 | 92物件 | 92物件 | ー |
| 期末稼働率 | 96.6% | 95.7% | 97.0% | -1.3% |
| （期中平均稼働率） | （95.7%） | （96.0%） | （96.1%） | (-0.1%) |
- 2024年10月期の期初予想は、2024年6月14日発表の予想値
- 1口当たり分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
- 巡航EPUは、当期純利益（1口当たり）から純譲渡益（1口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（1口当たり）を足し戻して算出
- NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
- 運用物件数：各期末時点の運用物件数を記載
利益成長
心築の成果
心築CAPEXのROIは約28%
共用部リニューアルやセットアップオフィスの設置による収益の拡大
引き続き高いROIの継続を想定
心築CAPEXを実行した成果の進捗
| 対象物件 | 工事内容 | 賃料改定率 | 賃料増加額（年ベース） | ROI |
|---|---|---|---|---|
| いちご池袋イーストビル |
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賃料改定 +10%（1件） |
+13百万円 | 33.8% （想定） |
| いちご中目黒ビル |
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テナント入替 +71%（1件） |
+4百万円 | 31.6% （実績） |
| いちご渋谷神山町ビル |
|
テナント入替 +44%（1件） |
+5百万円 | 20.7% （実績） |
| いちご笹塚ビル |
|
テナント入替 +41%（2件） |
+34百万円 | 20.6% （想定） |
| 賃料改定 +56%（1件） |
||||
| いちご神保町ビル |
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テナント入替 +39%（1件） |
+7百万円 | 16.3% （想定） |
| いちご東池袋ビル |
|
テナント入替 +1%（3件） |
+3百万円 | 13.0% （実績） |
- 2024年4月期末時点から進捗のあった箇所につきハイライト
- リーシング活動中の区画がある物件および追加工事を見込んでいる物件についてのROIは想定賃料ならびに想定投資額で計算
いちご渋谷神山町ビル（東京都渋谷区）
- 2023年11月に調達した心築CAPEX資金を活用し、空室区画に
セットアップオフィスを設置 - 従前賃料単価から+44%にて新規テナントを獲得
- 退去予定区画にも同様の心築CAPEXを行う予定
| 投資効果（実績） | |
|---|---|
| 賃料改定率 | テナント入替 +44%（1件） |
| 賃料増加額 （年ベース） |
+5百万円 |
| ROI | 20.7% |
いちご天神ノースビル（福岡県福岡市）
- 住居区画をオフィス区画へコンバージョン
- セットアップオフィス化が完成
戦略的な資産譲渡による譲渡益の獲得
将来の心築余地が限定的な物件を譲渡し、譲渡益を還元
- 帳簿価格の2.0倍、鑑定評価額の1.7倍の価格にて譲渡を実現
- 譲渡益（4.2億円）は、2025年4月期の分配金として還元予定※
- 仲介会社を介さずに売却を実現
- 譲渡益のうち、税法上の導管性要件を満たす前提で101百万円の配当積立金を内部留保した後の残額を分配金として還元予定
| 物件名 | いちご四谷四丁目ビル |
|---|---|
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| 物件タイプ | オフィス |
| 帳簿価格 | 495百万円 |
| 鑑定評価額 | 591百万円 （2024年10月期） |
| 譲渡価格 | 1,000百万円 |
| 譲渡日 | 2024年11月29日 |
| 譲渡益 | 424百万円 |
| 譲渡先 | 東通不動産投資株式会社 |
稼働率、平均賃料単価の推移
- 賃料単価の継続的な上昇と安定稼働を両立
- 都心6区の賃料単価上昇が全物件の賃料単価上昇をけん引
フリーレント平均月数、契約稼働率、経済的稼働率の推移（オフィス）
- 契約稼働率は各期末時点の数値、経済的稼働率は各期末時点でのフリーレント対象面積を控除した賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られる数値（小数第2位を四捨五入）
平均賃料坪単価の推移（オフィス）
- 平均坪単価とは、各期末時点における月額賃料（共益費込み）の合計を賃貸中の面積（坪）で除した単価（百円未満は四捨五入）
新規成約における賃料の変動状況
- 新規成約の約80%が増額入替、減額入替は減少（従前賃料比）
新規成約時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース）
既存テナント賃料の変動状況
- 減額改定は1件のみ
賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース）
財務運営
財務指標の推移
盤石な財務基盤の堅持と資産価値の向上
| 2023年10月31日 | 2024年4月30日 | 2024年10月31日 | |
|---|---|---|---|
| 1口当たり分配金 | 2,115円 | 2,199円 | 2,692円 |
| 1口当たりNAV | 97,624円 | 100,189円 | 101,306円 |
| 1口当たりFFO | 2,617円 | 2,643円 | 2,579円 |
| 簿価LTV（総資産ベース） | 49.7% | 49.8% | 50.6% |
| 時価LTV（鑑定ベース） | 44.7% | 44.5% | 44.8% |
| 平均借入金利 | 0.90% | 0.92% | 0.99% |
| 平均借入期間 | 7.1年 | 7.1年 | 7.2年 |
| 金利固定化比率 | 94.2% | 95.0% | 97.1% |
| 格付（JCR） | A+（安定的） | A+（安定的） | A+（安定的） |
- 1口当たりNAV＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷期末時点発行済投資口数
- 1口当たりFFO
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利益）÷期末時点発行済投資口数 - 簿価LTV（総資産ベース）＝有利子負債残高÷総資産額×100
- 時価LTV（鑑定ベース）=有利子負債残高÷各時点の期末鑑定評価額（期中取得物件は取得時鑑定評価額）×100
- 平均借入期間＝期末時点における有利子負債の平均調達年限
平均借入金利および平均借入残存期間の推移
金利固定化比率の推移
有利子負債返済期限の分散状況（2024年10月31日現在）
