今後の成長に向けた取り組み
今後の成長に向けた取り組み
今後の運用戦略：投資主還元政策の強化へ
- 直近1年の理論トータルリターン（分配金利回り＋NAV成長率）：9.6%2024年4月期および2024年10月期の1口当たり分配金（4,891円）を2023年10月31日時点の投資口価格（84,900円）で除した数値に、2023年10月期から2024年10月期の1口当たりNAV成長率を加算した数値
4,891円 ÷ 84,900円 × 100 + 3.8% = 9.6%
心築CAPEXを資金使途とした資金の借入
心築CAPEXの積極的かつ機動的な実行
- Jリート初となるポートフォリオの資産価値向上のためのCAPEX（心築CAPEX）を資金使途とするコミットメント型タームローン
- メインバンクの三井住友銀行から機動的な活用が可能な資金枠を確保
- 今回の調達資金およびノウハウをもとに、心築CAPEXを他物件にも積極的に展開
- さらなる物件のキャッシュフローおよび資産価値（NAV）の向上を目指す
コミットメント型タームローンの概要
| 借入先 | 株式会社三井住友銀行 |
|---|---|
| 借入可能金額 | 1,000百万円 |
| 資金使途 | 資本的支出（CAPEX）資金 |
| 借入可能期間 | 2024年11月29日から2025年11月28日 |
| 元本返済期日 | 2032年10月25日 |
| 元本返済方法 | 2027年10月25日を第1回とし、以降毎年1・4・7・10月の各25日に元金を均等返済し、元本返済期日に残額を一括返済 |
| 担保等 | 無担保・無保証 |
戦略的譲渡の実行
含み損を抱える商業施設を外部売却
3物件の譲渡益（67百万円）※は、全額2025年4月期の分配金として還元予定
| 物件名 | いちご溜池ビル | いちご九段三丁目ビル | フチュール和泉 |
|---|---|---|---|
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| 物件タイプ | オフィス | オフィス | その他（商業施設）※区分所有 |
| 想定帳簿価格 （合計 2,301百万円） |
494百万円 | 801百万円 | 1,005百万円 |
| 鑑定評価額 （合計 2,228百万円） |
739百万円 | 936百万円 | 553百万円 |
| 譲渡予定価格 | 2,600百万円 | ||
| 譲渡予定日 | 2025年3月21日 | ||
| 譲渡損益（想定） | 67百万円 | ||
| 譲渡先 | 国内の一般事業会社 | ||
- 譲渡予定価格から想定帳簿価格、本資産運用会社の譲渡成果報酬、本譲渡に係るその他費用を差し引くことにより、本資産運用会社が算定した2024年12月16日現在で想定される金額
心築CAPEXの計画
いちご渋谷イーストビル（東京都渋谷区）
- 4フロアにセットアップオフィスを設置
- 共用部リニューアル工事（各階トイレ、給湯室、エレベーター
ホール） - 空調機更新工事
今後のサステナビリティ運営に向けた取り組み
全保有物件における消費電力の再生可能エネルギーへの切り替えが完了したことから、新たな目標を設定
環境認証取得の促進
- 計画的に環境認証を取得（毎年3～4物件）することにより、段階的に比率を高めていく
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- 現行（2024年10月期末）
-
32.7%
（オフィス、賃貸可能面積ベース）
-
- 目標（2029年10月期末）
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50%超
（オフィス、賃貸可能面積ベース）
- 2024年10月期末から2029年10月期末まで、賃貸可能面積は変動しない前提
ZEB Ready評価の取得
- Jリートが保有する中規模オフィスではまだ取得例の少ない、ZEB評価へのチャレンジ
- 候補物件については選定済み、ZEB Readyの基準を達成すべく、順次CAPEX工事（空調機器の更新等）を進めていく
- 同時にBELS評価も取得予定
ESG関連開示の充実（投資法人HP）
業績予想
2025年4月期 予想
譲渡益の減少に伴い分配金も減少の見込み
（単位：百万円）
| 2024年10月期 実績（B） | 2025年４月期 予想（A） | 増減（A）-（B） | |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 9,223 | 9,322 | +99 |
| 営業利益 | 4,991 | 4,557 | -434 |
| 経常利益 | 4,082 | 3,678 | -403 |
| 当期純利益 | 4,081 | 3,678 | -403 |
| 任意積立金 積立額合計(-) | ー | 101 | +101 |
| 任意積立金 取崩額合計(+) | 105 | 105 | ー |
| 1口当たり分配金（DPU） | 2,692円 | 2,368円 | -324円 |
| 巡航EPU（1口当たり当期純利益） | 1,950円 | 1,957円 | +7円 |
| 発行済投資口数 | 1,554,934口 | 1,554,934口 | ー |
| NOI | 5,778 | 5,768 | -10 |
| 運用物件数 | 92物件 | 88物件 | -4物件 |
| 期末稼働率 | 95.7% | 96.5% | +0.8% |
| （期中平均稼働率） | （96.0%） | （96.5%） | （+0.5%） |
- 1口当たり分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
- 巡航EPUは、当期純利益（1口当たり）から純譲渡益（1口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（1口当たり）を足し戻して算出
- NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
- 運用物件数：各期末時点の運用物件数を記載
2025年10月期 予想
物件譲渡の予定がないことから、分配金は減少の見込み
心築CAPEX効果により分配金および巡航EPUは着実に成長
（単位：百万円）
| 2025年4月期 予想（B） | 2025年10月期 予想（A) | 増減（A）-（B） | |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 9,322 | 8,257 | -1,065 |
| 営業利益 | 4,557 | 4,098 | -458 |
| 経常利益 | 3,678 | 3,203 | -475 |
| 当期純利益 | 3,678 | 3,202 | -475 |
| 任意積立金 積立額合計(-) | 101 | ー | -101 |
| 任意積立金 取崩額合計(+) | 105 | 105 | ー |
| 1口当たり分配金（DPU） | 2,368円 | 2,127円 | -241円 |
| 巡航EPU（1口当たり当期純利益） | 1,957円 | 2,059円 | +102円 |
| 発行済投資口数 | 1,554,934口 | 1,554,934口 | ー |
| NOI | 5,768 | 5,985 | +216 |
| 運用物件数 | 88物件 | 88物件 | ー |
| 期末稼働率 | 96.5% | 96.9% | +0.3% |
| （期中平均稼働率） | （96.5%） | （97.1%） | （+0.7%） |
- 1口当たり分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
- 巡航EPUは、当期純利益（1口当たり）から純譲渡益（1口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（1口当たり）を足し戻して算出
- NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
- 運用物件数：各期末時点の運用物件数を記載
