決算ハイライト
決算概要
| 2023年10月期実績 | 説 明 | |
|---|---|---|
| 外部成長 | 戦略的資産入替 取得：1物件 / 18億円 譲渡：1物件 / 16億円 |
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| 内部成長 | NOI：期初予想比+10百万円（+0.2%） |
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| 財務 | 借換え（リファイナンス） 76億円 |
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| 1口当たり分配金 | 2,115円 （前期比-2,109円、-49.9%） |
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| 巡航EPU | 1,976円 （前期比+78円、+4.1%） |
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| 1口当たりNAV | 97,624円 （前期比+964円、+1.0%） |
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| 1口当たりFFO | 2,617円 （前期比+670円、+34.4%） |
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- 巡航EPUは、売却損益および当該売却損益に係る運用報酬への影響を除外して算出
- 1口当たりNAV（Net Asset Value、純資産）＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷期末時点発行済投資口数
- 1口当たりFFO（Funds From Operations、現金収入）
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利益）÷期末時点発行済投資口数
| 2023年4月期 実績 |
2023年10月期 実績（A） |
2024年10月期 期初予想（B） |
期初予想比 （A）-（B） |
【ご参考】 2023年9月発表 修正予想 |
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|---|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 12,280 | 7,914 | 8,258 | -343 | 8,137 |
| 営業利益 | 7,189 | 3,914 | 3,727 | +187 | 3,880 |
| 経常利益 | 6,390 | 3,096 | 2,945 | +151 | 3,098 |
| 当期純利益 | 6,390 | 3,095 | 2,944 | +151 | 3,097 |
| 任意積立金 積立額合計(−) |
103 | - | - | - | - |
| 任意積立金 取崩額合計(+) |
105 | 105 | 105 | - | - |
| 1口当たり分配金（DPU） | 4,224円 | 2,115円 | 2,015円 | +100円 | 2,116円 |
| 巡航EPU（1口当たり当期純利益） | 1,898円 | 1,976円 | 1,945円 | +31円 | - |
| 発行済投資口数 | 1,513,367口 | 1,513,367口 | 1,513,367口 | - | 1,513,367口 |
| NOI | 5,712 | 5,648 | 5,637 | +10円 | - |
| 運用物件数 | 88物件 | 88物件 | 88物件 | - | 87物件 |
| 期末稼働率 | 95.9% | 96.8% | 97.1% | -0.3% | - |
| （期中平均稼働率） | （96.2%） | （96.4%） | （96.7%） | （-0.3%） | - |
- 2023年10月期の期初予想は、2023年6月14日発表の予想値
- 1口当たり分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
- 巡航EPUは、売却損益および当該売却損益に係る運用報酬への影響を除外して算出
- NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
- 各期末時点の運用物件数を記載
外部成長
戦略的な資産入替による収益力向上
長らく稼働が低迷していた商業施設を譲渡し、アップサイド余地のあるオフィスビルを取得
2023年10月期 取得物件
| 物件名 | いちご錦糸町サウスビル |
|---|---|
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| 取得日 | 2023年10月31日 |
| 取得先 | 国内一般事業会社 |
| 所在地 | 東京都墨田区 |
| 立地 | JR総武線、東京メトロ半蔵門線 「錦糸町」駅 徒歩約6分 |
| 取得のポイント | 都心部主要オフィスエリアへの アクセスが良好な錦糸町エリア |
| 取得価格 | 1,875百万円 |
| 鑑定評価額 | 2,060百万円 |
| 想定NOI利回り | 4.5% |
2023年10月期 譲渡物件
| 物件名 | トワイシア横濱磯子（商業区画） |
|---|---|
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| 物件タイプ | 商業施設 |
| 帳簿価格 | 1,426百万円 |
| 鑑定評価額 | 1,510百万円 |
| 譲渡価格 | 1,600百万円 |
| 譲渡日 | 2023年10月30日 |
| 譲渡益 | 105百万円 |
| 譲渡先 | 国内の一般事業会社 |
- 想定年間NOI利回りは、資産運用会社が取得時に試算した想定年間NOIを取得価格で除した数値
内部成長
いちごオフィスの心築
今期も共用部等のリニューアルを実施し、テナント満足度向上を推進
いちご西参道ビル
いちご熊本ビル
内部成長
新規成約における賃料の変動状況
新規成約の約3分の2が賃料増額（従前賃料比）で成約
新規成約時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース）
- 2023年10月期の平均減額率は、いちご栄ビルの大型解約を除くと-10.9％
内部成長
既存テナント賃料の変動状況
翌期からの増額改定の合意を獲得、今期は据置中心の安定推移
賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース）
稼働率、平均賃料単価の推移
- 移転需要は強く、直近9期の平均成約面積を超える成約を実現し、稼働率およびフリーレント期間は回復傾向
- 平均賃料坪単価（全物件）の低下は、いちご栄ビルの大型店舗退去の影響
フリーレント平均月数、契約稼働率、経済的稼働率の推移
（オフィス）
- 契約稼働率は各期末時点の数値、経済的稼働率は各期末時点でのフリーレント対象面積を控除した賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られる数値（小数第2位を四捨五入）
平均賃料坪単価の推移
（オフィス）
- 平均坪単価とは、各期末時点における月額賃料（共益費込み）の合計を賃貸中の面積（坪）で除した単価（百円未満は四捨五入）
財務運営
財務指標の推移
1口当たりNAVの成長持続、借入期間の長期化と金利の固定化を継続
| 2022年10月31日 | 2023年4月30日 | 2023年10月31日 | |
|---|---|---|---|
| 1口当たり分配金 | 2,052円 | 4,224円 | 2,115円 |
| 1口当たりNAV | 97,079円 | 96,660円 | 97,624円 |
| 1口当たりFFO | 2,584円 | 1,947円 | 2,617円 |
| 簿価LTV（総資産ベース） | 49.2% | 48.7% | 49.7% |
| 時価LTV（鑑定ベース） | 44.7% | 45.0% | 44.7% |
| 平均借入金利 | 0.81% | 0.84% | 0.90% |
| 平均借入期間 | 7.0年 | 7.0年 | 7.1年 |
| 金利固定化比率 | 91.4% | 91.6% | 94.2% |
| 格付（JCR） | A+（安定的） | A+（安定的） | A+（安定的） |
- 1口当たりNAV＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷期末時点発行済投資口数
- 1口当たりFFO
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利益）÷期末時点発行済投資口数 - 簿価LTV（総資産ベース）＝有利子負債残高÷総資産額×100
- 時価LTV（鑑定ベース）=有利子負債残高÷各時点の期末鑑定評価額（期中取得物件は取得時鑑定評価額）×100
- 平均借入期間＝期末時点における有利子負債の平均調達年限
平均借入金利および平均借入残存期間の推移
金利固定化比率の推移
有利子負債返済期限の分散状況（2023年10月31日時点）
