成長に向けた取り組み
価値創造CAPEXを通じて、資産価値の成長を目指す
- いちごオフィスにおける
CAPEX戦略の課題 -
- 導管性要件により減価償却費の範囲内で計画的に実施
（およそ900百万円 / 期） - 限定的な予算範囲により、大半をLCCに使用
- 保有資産の価値向上余地はあるものの、価値創造CAPEXに活用できる金額は限られる
- 導管性要件により減価償却費の範囲内で計画的に実施
- 価値創造CAPEXの積極的な実行により、
資産価値の成長を引き出す -
- 2023年11月に、価値創造CAPEX資金（350百万円）をスポンサーより投資法人債で調達
- ROI 10%以上の実現が可能と判断
- トラックレコードの積み上げを通じて、今後も継続的な実施を計画
1口当たりNAVの成長を通じて、中長期目標（トータルリターン8%以上）の達成を目指す
価値創造CAPEX事例（いちご内神田ビル）
| 投資効果（実績） | |
|---|---|
| 投資額 | 24百万円 |
| NOI増加額 （年ベース） |
+7百万円 |
| 投資額 | 29.4％ |
価値創造CAPEX事例（いちご乃木坂ビル）
| 投資効果（実績） | |
|---|---|
| 投資額 | 58百万円 |
| NOI増加額 （年ベース） |
+25百万円 |
| ROI | 44.1% |
- CAPEXとは、不動産を維持するための修繕費ではなく、不動産および設備の価値・競争力を高めることを目的とした支出
- LCCとは、ライフサイクルコストを指し、物件の維持管理に必要なメンテナンス費用
強力なスポンサーサポートの活用
スポンサーによるいちごオフィス投資口の取得
いちごオフィスのさらなる成長に向けた支援ならびに投資口価値の向上に対しスポンサーとして力強いコミットメントを示す
2023年10月末時点いちご保有数107,040口（保有比率7.1%）
第1回価値創造CAPEXのための資金として投資法人債を引き受け
金額：350百万円、期間：10年、金利：1.0%
優良物件の提供など、いちごオフィスの価値創造への取り組みをサポート
外部からの物件取得の機会を捉え、スポンサーがブリッジで物件を取得し適切なタイミングでいちごオフィスへ売却
RE100など、サステナブル経営の実現に向けた取り組みの推進
いちごの不動産技術とノウハウを活用し、日本における「100年不動産」の実現を目指す
サステナビリティ推進体制を構築し、スポンサーが加盟した「RE100」の主旨に鑑み、事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーへの切り替えを推進し、全保有物件にて再生可能エネルギーへ切り替え完了
- 2023年10⽉期取得のいちご錦⽷町サウスビルおよび区分所有物件等を除く
業績予想
2024年4月期 予想
譲渡益の剥落や大型区画解約により、一時的に収益は減少
（単位：百万円）
| 2023年10月期 実績（B） | 2024年4月期 予想（A） | 増減（A）-（B） | |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 7,914 | 7,923 | +8 |
| 営業利益 | 3,914 | 3,708 | -205 |
| 経常利益 | 3,096 | 2,931 | -164 |
| 当期純利益 | 3,095 | 2,931 | -164 |
| 任意積立金 積立額合計(−) | ー | ー | ー |
| 任意積立金 取崩額合計(+) | 105 | 105 | ー |
| 1口当たり分配金（DPU） | 2,115円 | 2,006円 | -109円 |
| 巡航EPU（1口当たり当期純利益） | 1,976円 | 1,936円 | -40円 |
| 発⾏済投資口数 | 1,513,367口 | 1,513,367口 | ー |
| NOI | 5,648 | 5,468 | -179 |
| 運用物件数 | 88物件 | 88物件 | ー |
| 期末稼働率 | 96.8% | 96.7% | -0.1% |
| （期中平均稼働率） | （96.4%） | （96.1%） | -0.3% |
- 分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
- 巡航EPUは、売却損益および当該売却損益に係る運用報酬への影響を除外して算出
- NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
- 各期末時点の運用物件数を記載
2024年10月期 予想
安定した運用を継続し収益および分配金は成長トレンドへ
（単位：百万円）
| 2024年4月期 予想（B） | 2024年10月期 予想（A） | 増減（A）-（B） | |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 7,923 | 7,948 | +24 |
| 営業利益 | 3,708 | 3,838 | +129 |
| 経常利益 | 2,931 | 3,021 | +90 |
| 当期純利益 | 2,931 | 3,021 | +90 |
| 任意積立金 積立額合計(−) | ー | ー | ー |
| 任意積立金 取崩額合計(+) | 105 | 105 | ー |
| 1口当たり分配金（DPU） | 2,006円 | 2,066円 | +60円 |
| 巡航EPU（1口当たり当期純利益） | 1,936円 | 1,996円 | +60円 |
| 発⾏済投資口数 | 1,513,367口 | 1,513,367口 | ー |
| NOI | 5,468 | 5,595 | +126 |
| 運用物件数 | 88物件 | 88物件 | ー |
| 期末稼働率 | 96.7% | 97.0% | +0.2% |
| （期中平均稼働率） | (96.1%) | (97.4%) | (+1.3%) |
- 分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
- 巡航EPUは、売却損益および当該売却損益に係る運用報酬への影響を除外して算出
- NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
- 各期末時点の運用物件数を記載
