決算ハイライト
決算概要
| 2025年4月期実績 | 説 明 | |
|---|---|---|
| 資産譲渡 |
|
|
| 利益成長 |
|
|
| 財務 |
|
|
| 1口当たり分配金 | 3,330円（前期比+638円、+23.7%） |
|
| 巡航EPU | 1,946円（前期比-4円、-0.2%） |
|
| 1口当たりNAV | 103,537円（前期比+2,231円、+2.2%） |
|
- 巡航EPUは、当期純利益から純譲渡益を控除し、譲渡に伴う運用報酬の増減の影響を除外したうえで算出
- 1口当たりNAV（Net Asset Value、純資産）＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷期末時点発行済投資口数
（単位：百万円）
| 2024年10月期 実績 |
2025年4月期 実績（A） |
2025年4月期 期初予想（B） |
期初予想比 （A）-（B） |
|
|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 9,223 | 10,235 | 9,322 | +913 |
| 営業利益 | 4,991 | 6,094 | 4,557 | +1,537 |
| 経常利益 | 4,082 | 5,174 | 3,678 | +1,495 |
| 当期純利益 | 4,081 | 5,173 | 3,678 | +1,495 |
| 任意積立金 積立額合計(−) |
ー | 101 | 101 | ー |
| 任意積立金 取崩額合計(+) |
105 | 105 | 105 | ー |
| 1口当たり分配金 （DPU） |
2,692円 | 3,330円 | 2,368円 | +962円 |
| 巡航EPU （1口当たり当期純利益） |
1,950円 | 1,946円 | 1,957円 | -11円 |
| 発行済投資口数 | 1,554,934口 | 1,554,934口 | 1,554,934口 | ー |
| NOI | 5,778 | 5,849 | 5,768 | +81 |
| 運用物件数 | 92物件 | 87物件 | 88物件 | -1物件 |
| 期末稼働率 | 95.7% | 96.2% | 96.5% | -0.4% |
| （期中平均稼働率） | (96.0%) | (95.7%) | (96.5%) | (-0.8%) |
- 2025年4月期の期初予想は、2024年12月16日発表の予想値
- 1口当たり分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
- 巡航EPUは、当期純利益から純譲渡益を控除し、譲渡に伴う運用報酬の増減の影響を除外したうえで算出
- NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
- 運用物件数：各期末時点の運用物件数を記載
利益成長
心築CAPEX資金を活用した心築の成果 ①
第1回調達資金（3.5億円）による心築CAPEX投資のROIは約28%
- 共用部リニューアルやセットアップオフィスの設置による収益の拡大
- いちご笹塚ビルを除くすべての物件で心築が完了
第1回心築CAPEX資金を活用した成果の進捗
| 対象物件 | 工事内容 | 賃料改定率 | 賃料増加額（年ベース） | ROI |
|---|---|---|---|---|
| いちご池袋イーストビル |
|
賃料改定 +10%（1件） |
+13百万円 | 34.5% （実績） |
| いちご中目黒ビル |
|
テナント入替 +71%（1件） |
+4百万円 | 31.6% （実績） |
| いちご渋谷神山町ビル |
|
テナント入替 +44%（1件） |
+5百万円 | 20.7% （実績） |
| いちご笹塚ビル |
|
テナント入替 +36%（3件） |
+34百万円 | 20.6% （想定） |
| 賃料改定 +56%（1件） |
||||
| いちご神保町ビル |
|
テナント入替 +39%（1件） |
+7百万円 | 18.9% （実績） |
| いちご東池袋ビル |
|
テナント入替 +1%（3件） |
+3百万円 | 13.0% （実績） |
- 2024年10月期末時点から進捗のあった箇所につきハイライト
- リーシング活動中の区画がある物件のROIは想定賃料および投資額で計算
心築CAPEX資金を活用した心築の成果 ②
中規模オフィスに高いニーズのセットアップオフィスを推進、新たな価値を創造
第2回心築CAPEX資金を活用した成果の一例（2025年4月期）
| 対象物件 | 工事内容 | 賃料改定率 | 賃料増加額（年ベース） | ROI |
|---|---|---|---|---|
| いちご渋谷イーストビル |
|
テナント入替 +85%（2件） |
+46百万円 | 29.0% （想定） |
| いちご天神ノースビル |
|
テナント入替 +193%（1件） |
+3百万円 | 23.1% （実績） |
| いちご大手町ノースビル |
|
テナント入替 +58%（2件） |
+10百万円 | 18.1% （想定） |
| いちご乃木坂ビル |
|
テナント増床 +13%（1件） |
+7百万円 | 16.9% （想定） |
| いちご神田小川町ビル |
|
テナント入替 +57%（2件） |
+26百万円 | 14.7% （想定） |
いちご渋谷イーストビル 心築CAPEX事例
いちご神田小川町ビル 心築CAPEX事例
資産譲渡による譲渡益の獲得
- 含み益の実現による譲渡益の創出および成長投資資金の確保
- 譲渡益（20億円）は、2025年4月期の分配金として還元
- 譲渡により獲得した資金は主に自己投資口取得に活用
| 物件名 | いちご四谷四丁目ビル | いちご西本町ビル |
|---|---|---|
| 物件タイプ | オフィス | オフィス |
| 帳簿価額 | 495百万円 | 2,277百万円 |
| 鑑定評価額 | 591百万円（2024年10月期） | 2,600百万円（2024年10月期） |
| 譲渡価格 | 1,000百万円 | 4,200百万円 |
| 譲渡日 | 2024年11月29日 | 2025年4月25日 |
| 譲渡益 | 427百万円 | 1,515百万円 |
| 譲渡先 | 東通不動産投資株式会社 | 国内の一般事業会社 |
| 物件名 | いちご溜池ビル | いちご九段三丁目ビル | フチュール和泉 |
|---|---|---|---|
| 物件タイプ | オフィス | オフィス | その他（商業施設）※区分所有 |
| 帳簿価額 （合計 2,298百万円） |
494百万円 | 800百万円 | 1,003百万円 |
| 鑑定評価額 （合計 2,228百万円） |
739百万円 | 936百万円 | 553百万円 |
| 譲渡価格 | 2,600百万円 | ||
| 譲渡日 | 2025年3月21日 | ||
| 譲渡損益 | 69百万円 | ||
| 譲渡先 | 国内の一般事業会社 | ||
当該決算期の譲渡益のうち、税法上の導管性要件を満たす前提で101百万円の配当積立金を内部留保した後の残額を分配金として還元
「サステナブル運用」の取り組み
- CASBEE認証 3物件にて最高評価のSランクを取得
- Sランク 計8物件 Aランク 計5物件
| いちご大宮ビル |
|---|
 |
| Sランク（新規取得） |
| いちご立川ビル |
|---|
 |
| Sランク（新規取得） |
| いちご神田錦町ビル |
|---|
 |
| Sランク（ランクアップ） |
稼働率、平均賃料単価の推移
- 賃料単価の継続的な上昇と安定稼働を両立
- 心築により、都心6区および全物件の賃料単価が大きく上昇
フリーレント平均月数、契約稼働率、経済的稼働率の推移（オフィス）
- 契約稼働率は各期末時点の数値、経済的稼働率は各期末時点でのフリーレント対象面積を控除した賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られる数値（小数第2位を四捨五入）
平均賃料坪単価の推移（オフィス）
- 平均賃料坪単価とは、各期末時点における月額賃料（共益費込み）の合計を賃貸中の面積（坪）で除した単価（百円未満は四捨五入）
新規成約における賃料の変動状況
- 約80%が増額入替、約30%の増額率を実現（従前賃料比）
新規成約時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース）
既存テナント賃料の変動状況
- 大幅な増額改定を実現
賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース）
財務運営
財務指標の推移
盤石な財務基盤の堅持と資産価値の創造
| 2024年4月30日 | 2024年10月31日 | 2025年4月30日 | |
|---|---|---|---|
| 1口当たり分配金 | 2,199円 | 2,692円 | 3,330円 |
| 1口当たりNAV | 100,189円 | 101,306円 | 103,537円 |
| 1口当たりFFO | 2,643円 | 2,579円 | 2,671円 |
| 簿価LTV（総資産ベース） | 49.8% | 50.6% | 50.3% |
| 時価LTV（鑑定ベース） | 44.5% | 44.8% | 45.0% |
| 平均借入金利 | 0.92% | 0.99% | 1.02% |
| 平均借入期間 | 7.1年 | 7.2年 | 7.2年 |
| 金利固定化比率 | 95.0% | 97.1% | 91.8% |
| 格付（JCR） | A+（安定的） | A+（安定的） | A+（安定的） |
- 1口当たりNAV＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷期末時点発行済投資口数
- 1口当たりFFO＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利益）÷期末時点発行済投資口数
- 簿価LTV（総資産ベース）＝有利子負債残高÷総資産額×100
- 時価LTV（鑑定ベース）＝有利子負債残高÷各時点の期末鑑定評価額（期中取得物件は取得時鑑定評価額）×100
- 平均借入期間 ＝ 期末時点における有利子負債の平均調達年限
平均借入金利および平均借入残存期間の推移
金利固定化比率の推移
有利子負債返済期限の分散状況（2025年4月30日時点）
