ご挨拶

投資主の皆様へ

三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社
代表取締役社長

亀岡 直弘

日本ロジでは従前より、自律的・主体的な成長戦略を推進し、事業環境の変化に係わらず安定的な成長を追求できる体制を構築してきました。
一方、REIT運用を取巻く環境は近年大きく変化しており、金利上昇やインフレ、ウィズ・コロナへの段階的な移行、地政学的リスクの高まりなど、様々な変化に対して適切かつ効果的に対応していくことの重要性が一段と増しています。

長期に亘る金利の低位安定は低コストでの資金調達を可能とし、定期的に公募増資を実施し確保した物件を取得していくことの優先度が高い状態が続きました。外部成長は引き続き主たる成長ドライバーであり、今後も取得物件のパイプラインを拡充していくことが重要であることは変わりませんが、事業環境の急激な変化によりREIT運用の複雑性が増加したことで、成長手段が物件パイプライン拡充に偏重した一本足打法から、より多様な打ち手と変化への耐性を備えた運用への変革が求められています。

日本ロジでは、足元、高い稼働率の維持や継続的な賃料増額の達成など好調な内部成長、「MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数^※」に組入れられるなど着実に結果を出しているESGへの取組みに加え、課題と位置付けてきた外部成長においても、物件パイプラインの拡充ペースを加速させるなど、成果を上げつつあります。更には、テナント等との戦略的な交渉を通じ、インフレに備えた賃貸借契約、水道光熱費関連契約の見直しを進めるとともに、財務についても、返済期限の分散や長期化、金利固定化を軸とした金利上昇への耐性強化が進んでいます。また、物件パイプラインについては、取得時期の柔軟性を確保し、投資主価値の向上に資するタイミングでの取得を可能とするストラクチャーの構築を進めるなど、規模だけでなく質的な向上も図っています。

社長就任時より申し上げている「投資家ファースト」の精神のもと、「Develop the Value」戦略を通じて、自律的・主体的な成長戦略を着実に推進することで、今後も事業環境の変化に適切かつ効果的に対応し、1口当たり分配金・NAV（純資産価値）の安定的な成長を実現して参りますので、引き続きご指導ご支援のほど宜しくお願い申し上げます。

• 「MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数」は、MSCI ジャパン IMI 指数構成銘柄の中から選別された ESG 評価に優れた企業により構成される指数です。なお、本指数は、日本の年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）が運用を行う際の ESG 指数の一つに選定されています。

日本ロジは、2005年5月に上場した日本初の「物流REIT」です。主に物流施設への投資を行うJ-REITは日本ロジを含めて9銘柄となりましたが、日本ロジは2008年以降の金融危機や2011年の東日本大震災を乗り越えた唯一の「物流REIT」です。17年を超える運用によって培った豊富な知見を活かして1口当たり分配金・NAVの安定と持続的な成長を目指します。

日本ロジは、投資対象として未開拓であった物流施設への投資を早期に開始しました。その結果、保有資産の67.1%^（※1）が物流適地の中でも競争力が高い「国道16号の内側」に立地しています。
優良な資産の取得と資産価値の増大に向けた運用により、保有資産の含み益率は、J-REITトップクラスの56.9%^（※2）です。

日本ロジの特長的な戦略の一つが保有資産について自ら再開発を行う「OBR^（※3）」です。経年の進んだ保有資産の再開発により、賃貸可能面積の増加や設備仕様の最新化を図り、資産価値と収益力の向上を実現します。日本ロジではこれまでに2022年8月に取得した浦安物流センターを含む、5件のOBRを実施しており、今後もOBR戦略の推進による投資主価値の向上を目指します。

日本ロジは国内の大手金融機関からの借入金の調達等により強固な財務基盤を構築しています。
負債比率は29.3%^（※4）と保守的な水準を維持しており、J-REITの中でも相対的に高い格付を取得しています。

日本ロジのメインスポンサーは総合商社の三井物産です。三井物産は日本における物流事業に関して豊富な経験を有しており、物流不動産に関する情報の提供等、様々なスポンサーサポートを提供しています。

• 2023年3月末時点の取得価格ベースで算出しています。
• 2023年1月末時点の数値を記載しています。
• 「OBR」とは「Own Book Redevelopment」の略であり、投資法人が保有資産の再開発を自ら行う取組みです。
• 2023年1月末時点における有利子負債額÷保有資産の鑑定評価額により算出しています。